空室が多いアパートも売却可能？売却前の確認ポイントを解説

オーナーにとって、空室の多い賃貸アパートの運用は大きな悩みの種です。空室が多いと、毎月の家賃収入が減る一方で、管理費や固定資産税などの維持費はかかり続けます。キャッシュフローの悪化により、「手放したいけれど、空室が多いアパートを買う人はいるのか」と心配する方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、空室が多いアパートでも売却は可能です。ただし、満室のアパートと同じ感覚で市場に売り出しても、買主がすぐに見つかるとは限りません。

この記事では、空室が多いアパートが売れにくいと言われる理由と、その上で「売却前に確認すべきポイント」や売却方法について解説します。

空室が多いアパートの売却が難しい（売れにくい）と言われる4つの理由

アパートなどの収益物件は、売却の際に、自分が住むための住宅とは異なる基準で評価されます。空室の多さが売却にどう影響するのか、4つの視点から解説します。

1.売却査定額が下がりやすい

投資用不動産は、将来の家賃収入から物件価値を割り出す計算方法である「収益還元法」が重視されます。（ただし、実際の査定価格は、周辺の取引事例や土地・建物の価値、将来の稼働見込みなどを踏まえて総合的に判断されます。）そのため、空室が多いほど現在の利回りが低くなり、査定額も下がってしまいます。

2.運用時のリスクを疑われやすくなる

空室が多い物件は、買主から「何か重大な問題が隠れているのでは？」と警戒されやすくなります。周辺の類似する競合物件と比べて空室が目立つということは、立地条件、間取りの古さ、設備の劣化、管理状態などに原因があると推測されるからです。

3.銀行融資の審査が厳しくなる

投資用不動産の買主の多くはローンを活用しますが、空室が多い物件は資金調達のハードルが上がりやすいです。金融機関は現在の家賃収入を厳しく評価し、空室率が高い物件や築古物件の場合は担保評価が低く、融資額が減額されたり、融資期間が短縮されたりする可能性があります。

そのため、買主が「ローンが組めないため買えない」という状況に直面しかねません。結果として、買主ターゲットが限定され、売却が難しくなるリスクがあります。

4.値下げ交渉されやすくなる

物件を売却する際には、買主側から値下げ交渉が入ることがあります。空室率が高いほど買主から交渉を受けやすくなるため、価格に納得できない場合は成約できなかったり、想定よりも低い価格で売却したりする可能性があります。

空室が多いアパートを売却する前のチェックポイント

ここまで解説した通り、空室が多く、かつ空室の原因を説明できないアパートは売却しにくいのが現実です。しかし、現在の状況をしっかりと把握し対策を練ることで、売却しやすくなります。

納得のいく形で売却を進めるためには、まずは物件の現状をオーナー自身が客観的に整理・分析することが不可欠です。ここでは、売却活動を始める前に確認すべき3つのポイントをご紹介します。

1.空室が多い原因を分析

まずは、なぜ空室が埋まらないのか、その根本的な原因を分析しましょう。周辺相場と比較して家賃設定が高すぎるのか、最寄り駅からの距離といった立地条件が入居者ターゲットと見合っていないのか。あるいは、インターネット無料や宅配ボックス、オートロックといった賃貸需要に合った設備がないのか。さらには、委託している管理会社の客付け（入居者募集）活動が消極的であるなど、管理体制自体に問題があるケースも考えられます。この原因分析が、買主へ説明する際の材料となります。

2.内覧で良い印象を持ってもらう

空室が多い物件でも、内覧時の印象次第で買主の意欲を高めることは十分に可能です。共用部や室内の清掃はもちろん、家具を配置する「ホームステージング」も効果的です。また、「前オーナーが高齢で募集活動に消極的だった」など、改善可能な空室の理由を論理的に説明できるようにしておくことで、買主の不安を払拭しやすくなります。

3.物件の情報をしっかり開示する

空室が多い物件を売却する時は、空室の事実を隠したりごまかしたりするのではなく、その理由と「今後の改善見込み」を説明することが重要です。現在の利回りだけを提示するのではなく、「家賃を適正相場に合わせた場合の想定利回り」を計算して提示するなど、具体的な内容を添えることで、投資家に対して「伸びしろのある物件」としてアピールできます。また、賃料滞納の有無や平均入居期間、契約更新の状況など、賃貸運営の安定性を示す情報もアピール材料になります。

ここで重要なのは、正直に情報を開示することです。不利な情報を隠したまま交渉を進めると、後々トラブルに発展したり、買主の信頼を失ったりする恐れがあります。たとえマイナスになったとしても、誠実な対応に努めることで、スムーズな売却につながりやすくなります。

空室の多い物件を売れやすくする方法

物件情報の整理と論理的なアピール材料が揃ったところで、実際にどのような手法で売却を進めるべきかを検討します。空室が多いという現状を打破するための、有効な2つの対策を解説します。

対策1 空室物件ならではのメリットをアピールして売却する

空室があるアパートは、満室アパートと比較して買主が付きにくいと言われています。しかし、空室物件には、満室物件にはない特有のメリットがあります。主なメリットは以下の通りです。

リフォーム・リノベーションがしやすい
満室稼働している物件は、引き渡し後も安定した収益を生みやすい反面、大規模なリフォームやリノベーションの実施が難しいです。工事を行うためには、入居者に立ち退き交渉を行い、退去してもらわなければならないからです。
一方で空室が多いアパートは、その立ち退きの手間が少なく、リフォーム・リノベーションを行いやすいです。つまり、買主目線で見れば「安い値段で物件を購入し、リノベーション後に家賃上昇を狙うチャンス」になります。利回りが上がり、アパートの魅力が高まり、入居者を集めやすくなります。

部屋の隅々まで内覧ができる
満室物件は室内を確認できませんが、空室なら部屋の状態をじっくり確認できます。これにより、購入後に必要となるリフォーム費用を計算しやすく、購入の検討材料が増えます。

既存の賃貸借契約を引き継ぐ戸数が少ない
入居中の住戸がある状態でアパートを売却すると、買主は既存の賃貸借契約や敷金などを引き継ぐことになります。そのため、契約書の不足や賃料滞納、口頭での特約などがあると、引き渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
空室部分については既存の賃貸借契約を引き継ぐ必要がないため、買主が市場の需要に合わせて募集条件や設備を検討しやすい点がメリットです。なお、入居中の住戸について、買主の都合だけで賃料変更や退去要請を行えるわけではありません。

対策2 収益物件に強い不動産買取業者へ売却する

賃貸アパートの売却には、主に「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。仲介では、不動産会社が売主と買主の間に立ち、買主を探してくれます。買取では、不動産会社が直接売主から物件を買い取ります。そのため仲介は、一般的に買取に比べて高い価格で売却しやすい一方で、買主が見つからず売却活動が長期化する可能性があります。

もしも仲介で買主が見つからない場合や、早く売却したい場合には、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「不動産買取」がおすすめです。買取では不動産会社が直接買主となるため、一般の買主を探す期間が不要です。条件がまとまれば、仲介よりも短い期間で売却できる可能性があります。

買取価格は、不動産会社が解体やリノベーションなどをして再販する利益を見込むため、市場相場の7〜8割程度に落ち着く傾向にあります。しかし、売れ残ったままでは、毎月の維持費や税金などを赤字状態で払い続けるリスクもあります。それならば、多少安くても早めに手放し、「トータルの損失を抑える」のも一つの手でしょう。

ここで重要なのは、「アパート買取に強い不動産会社」を選ぶことです。物件の価値を正しく判断し、その土地の事情に詳しい会社を選びましょう。スムーズな売却を目指すなら、収益物件の買取実績が豊富な専門業者を選ぶことが大切です。

アパートの買取なら協和住建へ

新潟で、空室が多いアパートの売却でお悩みなら「協和住建」へご相談ください。

空室が目立つ物件や築年数が古いアパートを仲介で売却するには、時間や労力がかかります。協和住建では、オーナー様が所有するアパートの状態を正しく評価し、スムーズに手放すための買取方法をご提案します。

協和住建のアパート買取が選ばれる3つの理由

スピーディーな査定と現金化
自社買取のため、仲介で一般の買主を探す期間が不要です。アパートを持ち続けることに不安を抱えている場合も、早期の現金化が可能です。

空室のまま・現状のままで買取可能
買主を探すために、空室を埋めたり、リフォームや修繕を行ったりする必要はありません。空室が多い状態や、設備が老朽化している状態でも、そのまま買い取りが可能です。

売却後の修繕リスク（契約不適合責任）を免除
買主がプロの不動産会社であるため、引き渡し後に見つかった欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）に対する賠償責任が免除されます。売却後にトラブルが発生するリスクを抑えやすいです。

「空室が多くて売れるか不安」「維持費ばかりかかって困っている」という方は、ぜひ一度、協和住建にご連絡ください。オーナー様のご事情に寄り添い、最適な解決をサポートいたします。

協和住建のアパート買取について、詳細は「アパート買取のページ」をご覧ください。

まとめ｜空室が多いアパートをスピーディーに売却するなら買取がおすすめ

空室が多いアパートの売却は、価格や融資の面で、仲介では買主を見つけるのが難しい傾向にあります。毎月の維持費や修繕リスクを抱え、悩んでいるオーナー様も多いのではないでしょうか。

しかし、物件状態から市場価値を正しく把握してくれる不動産会社に買取を依頼することで、スムーズに売却しやすくなります。「時間や手間をかけずに早く手放したい」「売却後のトラブルを避けたい」とお考えの場合は、賃貸アパートの実績が豊富な不動産会社に「買取」してもらうと、スムーズかつ安心して取引できるでしょう。

協和住建のアパート買取について、詳細は「アパート買取のページ」をご覧ください。
協和住建のアパート買取事例はこちら

協和住建は、創業20年以上の豊富な実績と、新潟市を中心とした地域密着のノウハウを活かし、お客様の大切な不動産を買取いたします。お客様一人ひとりに合わせた最良のご提案をさせていただきますので、お電話やフォームからぜひお気軽にご相談ください。新潟市にお住みの方はもちろん、県外の方で「新潟の不動産を売りたい」という場合もぜひご連絡ください。

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