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2025.01.27
古い家は売れる？売却方法やスムーズに売るコツをわかりやすく解説
相続で引き継ぐことになり、頭を悩ませる方が多い古い家。「売りたいけれど、こんなに古い家が売れるのでしょうか？」という声も聞こえてきます。
そこで今回は、古い家の売却方法や売るときのポイントをわかりやすく解説します。売却時に活用できる税制優遇措置についてもご紹介するので、なるべくお得に売却したい方はぜひチェックしてみてください。
古い家とは
古い家に定義はありませんが、築年数が経過するほどに不動産価値は減少していきます。お持ちの不動産が古い家かどうかを判断するために、まずは住宅の耐用年数を確認しましょう。
住宅の構造によって異なる「耐用年数」
住宅の耐用年数には、物理的耐用年数・法定耐用年数・経済的残存耐用年数の3種類があり、主に法定耐用年数に応じて家の価値が算出されます。
耐用年数は構造や用途によって異なるため、それぞれの違いを確認しましょう。
| 構造 | 耐用年数 |
|
木造・合成樹脂造 |
22年 |
|
木骨モルタル造 |
20年 |
|
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 |
47年 |
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れんが造・石造・ブロック造 |
38年 |
|
金属造（4mmを超える） |
34年 |
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金属造（3mmを超え、4mm以下） |
27年 |
|
金属造（3mm以下） |
19年 |
上記の表から、古い家の基準は築20年程度ということがわかります。築20年以上の家を所有している方は、古い家の売却方法やポイントを確認しながらスムーズに売却を進めることが大切です。
「耐震基準」も古い家の判断基準の一つ
地震が頻発する日本では、不動産売買の際に建築基準法に基づいた耐震基準も重視される傾向があります。そこで注目したいのが、お持ちの不動産が「旧耐震基準」と「新耐震基準」のどちらに当てはまるかです。
「新耐震基準」と呼ばれる現行の耐震基準は、1981年に施行されました。この年よりも以前に着工された住宅が「旧耐震基準」に該当します。旧耐震基準は、震度5強程度の中規模地震に耐えられる耐震性能を持ち、新耐震基準は震度6強～7程度の大規模地震に対しても安全を確保できると判断されます。さらに、木造住宅に至っては2000年にも耐震基準が改定されているので注意が必要です。
最大震度7を記録した能登半島地震では、旧耐震基準の建物の50%以上が半壊または全壊。新耐震基準に則して建てられた建物で半壊または全壊と判定された建物は10%未満であったという調査結果も発表されています。
古い家を売りたいと考え始めたら、
1.住宅の建築時期は1981年より前か、後か。
2.木造住宅の場合、2000年以降に建てられた建物かどうか。
この2点を確認してください。
耐震基準を満たしていない不動産は、補強工事を行わなければいけない他、地震保険に加入しようとしても保険料が高額になってしまうことが予想されます。建物が新旧どちらの耐震基準に当てはまるのかは、建築確認済証で確認できます。
古い家の所有者によくあるトラブル3選
古い家は、所有し続けることでリスクが生じます。リスクを理解した上で、所有し続けるか、売却するのかを決断しましょう。
トラブル１：固定資産税が上がる
古い家をきちんと管理しないまま所有していると、固定資産税が上がるリスクが高まります。これまでは、2014年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」によって、空き家に固定資産税減額の特例措置が適用されていました。
しかしその結果、放置される空き家が増えすぎてしまい、2023年12月に空き家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正。倒壊などの危険性や、衛生上有害となる恐れがある「特定空家等」に認定された住宅、さらに、特定空家等となる恐れがある「管理不全空家等」であると自治体から指定された場合は、固定資産税の軽減措置の対象から除外されることになりました。
これによって、「気付いたら固定資産税が6倍になっていた！」という事例も発生するようになったのです。
トラブル2：老朽化により倒壊する
古い家を適切に管理せずに放置し続けると、劣化が進み倒壊してしまう危険性があります。シロアリ被害や雨漏り、建材の腐食などをそのまま放置することで、台風や地震、大雪などの影響で自然倒壊する恐れがあるためです。
家そのものが無くなってしまうのはもちろん、近隣の方々に被害を出してしまっては大変です。古い家を所有し続けるのであれば、適切なメンテナンスが欠かせません。
トラブル３：害虫や害獣の被害に遭いやすい
古い家による衛生面のトラブルも発生しています。住宅は劣化していくことで隙間が生じやすく、虫や小動物が侵入しやすい状態です。
「いつかは住みたい」「将来的には売却したい」と考えている場合は、こまめに空気の入れ替えや掃除を行い、害虫・害獣被害に遭うことがないよう気をつけましょう。
古い家の売却方法5選
古い家を売却する手段は、主に5つ挙げられます。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
古い家の売却方法１：そのまま売る
もっとも一般的で費用がかからない売却方法は、「そのまま売る」です。きれいに管理された物件であれば、古民家として需要があります。交通の便が多少悪くても、そこまで影響はないでしょう。
複数社に査定を依頼した上で、納得のいく売却相場であれば、そのまま売りに出した方が手間や費用をかけることなく売却できます。
古い家の売却方法2：リフォームして売る
古い家を探している方には、「田舎暮らしへの憧れ」「自分好みにリフォームしたい」と考えている方がたくさんいます。とはいえ、きれいに越したことはないのが水回りです。トイレや浴室のみなどの水回りのみリフォームをしてから売るというのも、不動産の価値を高めるために有効です。
住宅を売り出してみて、あまりにも買い手がつかなかったらリフォームを検討することもできます。リフォームするべきか悩まれたら、まずは不動産会社に相談しましょう。
古い家の売却方法3：家を解体して更地にする
古い家をそのまま売りに出すのが難しい場合は、取り壊してから売る方法もあります。解体前提で購入する方は滅多にいないため、損傷が大きい家は解体してから売るのが得策です。
木造住宅の解体費用は、5万～6万円／坪が目安です。30坪であれば150～180万円ほどの解体費用がかかるため、予算と合わせて検討してみてください。
近年は物価上昇の影響で解体費用も高騰傾向にあります。解体は自己判断では行わず、不動産会社からの助言を仰ぎながら判断するようにしましょう。
古い家の売却方法4：不動産会社に売る
すぐに売却したい場合や、安くてもいいから手放したい場合には、不動産会社に直接売る方法もあります。不動産買取の場合、相場は一般的な売却相場の7～8割程度といわれています。条件さえ合えば数日から数週間程度で売却できるため、手間をかけたくない方には最適です。買取に対応している不動産会社なら、古い家でもそのまま買い取ってくれます。
古い家の売却方法5：空き家バンクに登録する
売却を急いでいない場合には、自治体が運営している空き家バンクに登録するのも一つの方法です。空き家バンクとは、空き家を貸したい・売りたい人が物件を登録し、自治体を介して空き家の情報を提供できるマッチングサイトです。
古い家を探している人の目に止まれば賃貸や売買契約につなげられるため、「いつか売れたら良いな」というスピード感で動ける場合に適しています。自治体によって空き家バンクの運営状況が異なるため、自身の住んでいる地域に空き家バンクがあるかを調べてみてください。
古い家をスムーズに売るための3つのコツ
古い家は売却までに時間がかかるものですが、コツを押さえればスムーズな売却が実現できます。なるべく手間をかけずに売りたい方は必見です。
コツ１：売却相場を把握する
適切な売却価格の設定をして早めに買主を見つけるためには、売却相場を把握することが大前提です。売却相場の調べ方は、①自分で調べる方法と②不動産会社に査定してもらう方法の2種類があります。
自分で調べる場合には、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している「REINS Market Information」や、国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」といったサイトで過去の取引額を参考に算出できます。
その他に挙げられるのが、固定資産税評価額から計算して売却相場を調べる方法です。手元に物件情報があれば簡単かつ短時間で売却相場を把握できるのがメリットですが、すでに売却の意思が固まっているのであれば、不動産会社に査定を依頼するように心がけましょう。
不動産会社への査定依頼には、「簡易査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。簡易査定は物件情報などを伝えると数日以内に査定結果を確認できますが、実際に物件を見ているわけではないため精度はあまり期待できません。
訪問査定は不動産会社の担当者が実際に現地に足を運び、物件を見て査定をするもの。時間はかかりますが、精度の高い売却相場を把握できるのが特徴です。
コツ２：ホームインスペクション（住宅診断）を行う
古い家の購入を検討している方は、物件の耐震性や欠陥の有無などを不安に思うものです。買い手の不安要素を取り除くためにも、事前にホームインスペクションを実施しておきましょう。
「住宅診断」とも呼ばれるホームインスペクションは、住宅診断士が住宅の状態をすみずみまで確認し、修理が必要な場合には工事時期や費用のアドバイスをくれるサービスです。買主とのトラブル回避に役立つだけでなく、ホームインスペクション済みの物件として売り出すことで売り手の信頼度を高められます。
コツ3：瑕疵保険に加入する
古い家を売却する際は、瑕疵（かし）保険を付けて売却する方法もあります。瑕疵保険とは、売却後に傷や欠陥が見つかった場合、補修費用の一部を補填できる保険のこと。古い家は瑕疵保険が付保されていることで、買主は安心して購入に一歩踏み出せるようになります。
保険加入費用は物件の広さや保証期間・補償金額によって異なりますが、検査料を含めて7万～15万円が相場です。瑕疵保険の詳細や付保すべきかの判断は、プロの意見を聞くのが最善。自己判断はせず、不動産会社へ問い合わせてみてください。
古い家は補助金制度や税制優遇措置でお得に売却しよう
古い家の売却は、自治体の補助金制度や税制優遇措置が使えるケースもあります。新潟市独自の補助金制度もあるので、併せてご紹介します。
新潟市木造住宅耐震改修工事等補助制度
新潟市では、木造戸建て住宅の耐震改修工事の費用の一部を助成する「新潟市木造住宅耐震改修工事等補助制度」を行っています。補助の対象となるのは、旧耐震基準に該当する1981年以前に建てられた2階建て以下の木造住宅です。令和6年度の受付は終了しているため、令和7年度はどのような条件になるのか、情報を待ちましょう。
長期優良住宅化リフォーム推進事業
「新潟市木造住宅耐震改修工事等補助制度」との併用はできませんが、国としても既存住宅の長寿命化や省エネ化等の性能向上リフォームに対する「長期優良住宅化リフォーム推進事業」を行っています。工事内容によって費用を補助してもらえる可能性があるため、事前にチェックしましょう。
古い家の売却で使える「税制優遇措置」
古い家を売る場合、下記のような税制優遇措置を活用できる可能性があります。
・3,000万円特別控除
・低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除の特例
・譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
不動産売却で少しでも利益を残せるように、どの特例が利用できるのか必ず確認しましょう。
新潟の不動産売却は協和住建へ
今回は、古い家を売る方法についてご紹介しました。
古い家は所有しているだけでさまざまなリスクが生じるため、活用の予定がなければ早めの売却活動が先決です。住宅に劣化や欠陥が目立つ場合は、信頼できる不動産会社へ売却サポートを依頼しましょう。
私たち協和住建では、創業から20年以上にわたって新潟県の不動産を取り扱っている地域密着型の会社だからこそ知り尽くしているノウハウを生かし、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良のご提案をさせていただきます。
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