不動産のリースバックとは？メリット・デメリットから契約の流れまで
現在の自宅を売却し、その後賃貸として住み続ける「リースバック」という仕組みを選ぶ方が近年増えています。
新型コロナウイルスの影響で収入が減り、住宅ローンの返済が厳しくなった方、老後の資金に備えたい方など、様々な悩みにフィットする「リースバック」。今回は、リースバックの特徴やメリット・デメリット、契約までの流れについて解説します。
リースバックとは？他の売却手段との違いは？
リースバックは、不動産の売却と賃貸を組み合わせた仕組みです。どのような仕組みで、通常の売却手段とは何が違うのでしょうか？
リースバックとは？
まず、リースバックとは、自宅を売却して現金化すると共に、売却後は買主と賃貸借契約を結んで毎月賃料を支払うことで、そのまま住み続けられる仕組みです。確保した現金の用途も自由なので、老後の資金や教育資金などに充てることができます。
通常の売却手段との違いは？
仲介や買取といった通常の売却方法と、リースバックの違いを以下の表で確認しましょう。
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リースバック |
仲介 |
買取 |
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買い手 |
不動産会社など、リースバックを取り扱う会社 |
一般の購入希望者 |
不動産会社 |
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売却代金 |
市場価格より安くなる傾向 |
市場価格と同じレベル |
市場価格より安くなる傾向 |
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売却後の居住者 |
売主 |
買主 |
不動産会社から購入した人 |
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売却スピード |
最短1週間 |
3カ月〜6カ月程度 |
最短1週間 |
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売主の引っ越し |
不要 |
必要 |
必要 |
リースバックはどんな方におすすめ？
リースバックは、短期間でお金が必要な方や、住まい環境を維持したい方に選ばれています。
- 住宅ローンの返済に不安がある方
- 一時的に資金が必要だが、環境は変えたくない方
- 転勤や転校をせずに売却をしたい方
- 老後の資金を確保しつつ、同じ家に住み続けたい高齢者の方
1.住宅ローンの返済に不安がある方
基本的に、住宅ローンの残債がある物件を売却することはできません。
一方、リースバックの場合、住宅ローンの残債よりも売却価格のほうが高額であるなど、一定の要件を満たせば、リースバックを利用することが可能です。退去せずにローンを返済したい方の選択肢として選ばれています。
2.一時的に資金が必要だが、環境は変えたくない方
新しく事業を始めるための資金やお子様の入学費用などが必要で、後から返済も可能、という方にはリースバックがおすすめ。通常の売却の場合は買い戻しはできませんが、リースバックの場合は契約条件次第で買い戻しができる可能性があります。
3.転勤や転校をせずに売却をしたい方
転校や転勤は、移動時間や新しい人間関係の構築などの負担が大きいもの。お子様の学区を変えたくない方にも選ばれています。
4.老後の資金を確保しつつ、同じ家に住み続けたい高齢者の方
「生活費を年金だけで賄うのは不安なので老後の資金を確保したい」といった懸念や、「住み慣れた自宅を終の住処にしたい」という希望を持つ高齢者の方にもリースバックが向いています。
一方、住み替え先が既に決まっている方や、時間がかかっても希望額で売却したい方にはリースバックではなく、仲介や買取といった通常の売却方法が選ばれるのがよいでしょう。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックに向いている人・向いていない人がわかったところで、メリットとデメリットを見ていきましょう。
リースバックのメリット
- 売却後も引っ越し不要で、住み慣れた自宅に住み続けられる
- 短期間で自宅を現金化できる
- 老後の資金調達ができる
- 固定資産税など、自宅の維持にかかるコストがなくなる
- 契約条件次第で、将来的に買い戻しをすることも可能
1.売却後も引っ越し不要で、住み慣れた自宅に住み続けられる
リースバックの一番の特徴は、売却後もそのまま住み続けられること。新しい土地へ引っ越して賃貸住宅に入居する場合には、礼金・仲介手数料・引っ越し代などの大きな出費が伴いますが、リースバックの場合は不要。通勤通学も現状のままで、環境を変えず、家族への負担もなく生活することができます。
2.短期間で自宅を現金化できる
仲介によって不動産売却を行う場合、買主探しから各種手続きまで現金化するまで数カ月かかると言われています。一方、リースバックは、不動産会社が買主となって買い取るため、短期間で自宅を現金化することが可能です。
3.老後の資金調達ができる
高齢になると不動産の売却活動や引っ越しは大きな負担になりますし、慣れない土地に住まいを移すのは抵抗があるもの。
リースバックなら、老後の生活資金の調達をしつつ、自宅にそのまま住み続けることができます。高齢者施設の入居金を確保をしたい場合や、夫婦の一方が施設に入って、一方が自宅に残りたい場合にも効果的です。
4.固定資産税など、自宅の維持にかかるコストがなくなる
不動産を所有する場合に発生する固定資産税や都市計画税、住宅の修繕にかかる費用といった、自宅の維持にかかるランニングコストの支払いがなくなります。その代わりとして、賃貸住宅としての敷金や家財に対する火災保険などの費用がかかる点は注意が必要です。
5.契約条件次第で、将来的に買い戻しをすることも可能
契約条件次第で、一度売却した家を買い戻すことも可能です。契約前に買い戻せる条件や買い戻し価格の確認を必ず行いましょう。
リースバックのデメリット
- 売却価格は相場よりも安くなる可能性がある
- 家賃を支払う必要がある
- 賃貸借期間は無期限ではない
- 不動産の名義と所有権が変わる
1.売却価格は相場よりも安くなる可能性がある
一般的に、リースバックを利用した場合の買取価格の相場は市場価格の約60〜80%、家賃相場は買取価格の約7〜13%と言われています。リースバックは便利な半面、買取価格は通常より安く、家賃相場は高くなりがちなので慎重に判断しましょう。
2.家賃を支払う必要がある
住宅ローンや固定資産税の支払いが不要になる代わりに、リース料としての家賃を支払う必要があります。リースバックでは売却額に応じて家賃が定められているので、将来的に滞りなく家賃を支払っていくことが可能か、事前にシミュレーションをしましょう。
3.無期限にすみ続けられる訳ではない
リースバックの賃貸借契約は、契約期間が2年以内かつ更新を前提としない「定期借家契約」を用いられることが多いとされています。貸主と借主の合意のもと更新も可能ですが、必ずしもできるとは限らないため、長く住み続けたい場合は「普通借家契約」を選びましょう。
4.不動産の名義と所有権が変わる
リースバックを利用した場合、自宅の名義や所有権は買主に移ることになります。お子様に資産として自宅を残したいという方にはデメリットになるでしょう。
（メリット5に記載の通り、契約条件次第で買い戻すことも可能です。ただし、買い戻しの金額が売却価格より高くなることもあるので注意が必要です）
リースバック契約までの流れと必要書類
最後に、リースバックの査定依頼から契約の流れ、必要書類を確認します。
リースバックの契約までの流れ
リースバックの契約の流れは次の通りです。
1.お問い合わせ・査定依頼
まずは売却したい不動産の価格査定を行う必要があります。この時、最初から不動産会社を1社に絞らず、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。市場価格の相場をつかむことが大切です。
2.簡易査定・訪問査定の実施
お知らせいただいた内容をもとにおおよその査定価格を出す「簡易査定」か、実際に現地に訪問し、室内や外観の状態も含めて正確な査定価格を出す「訪問査定」を行います。
3.契約条件の提示
査定結果をもとに、リースバックの契約条件が提示されます。価格や契約期間などがわかりやすく詳細に説明されているか、納得がいく契約条件かをしっかり確認しましょう。
4.契約
各種条件に合意できたら、契約書の内容を確認し、正式に契約を結びます。専門家のアドバイスも受けつつ、慎重に進めましょう。
5.売買代金の受け取りと賃貸開始
契約が完了すると、売買代金が支払われ、同時に賃貸も始まります。
リースバックの審査・契約で必要な書類
リースバックの審査・契約で必要な書類は次の通りです。不動産売却契約と不動産賃貸契約を同時に行うため、両方の契約で必要な書類を用意しましょう。
- 権利証
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 固定資産税関係書類
- 住民票
- 所得証明
- 売却する不動産に関係する書類
不動産売却・買取のご相談は協和住建へ
今回は、リースバックの仕組みについて詳しくご紹介しました。
リースバックが向いている人・向いていない人・メリット・デメリットは様々で、ご自身の状況にどれが当てはまるのか、最適な売却方法はどれか、迷われる方も多いと思います。
私たち協和住建は、創業から20年以上にわたって新潟県の不動産を取り扱ってまいりました。お客様との距離が近い地域密着型の会社だからこそ、不動産売買に関するサポートも柔軟に行っています。弊社が持つノウハウを生かし、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良の提案をさせていただきます。
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