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結婚、出産、子どもの成長、そして老後。人生の様々なステージにおいて、住まいに対するニーズは変化します。

住み替えは、新たな生活への第一歩であると同時に、家の売却と購入を同じタイミングで行うため、スケジュール管理や資金計画をしっかりと立てなければいけません。

この記事では、失敗しないための住み替えの手順や、ケースごとのメリット・デメリット、住み替えを検討するきっかけ、そして知っておきたい注意点を詳しくご紹介します。住み替えをスムーズに進めたい方、ぜひ参考にしてください。

住み替えの基礎知識

自宅の住み替えを検討している方の多くは、「どんな手順で進めればいいのかわからない……」という不安や悩みを抱えています。

まずは住み替えとはどのような売却方法なのか、詳しく解説していきます。

「住み替え」とは？

住み替えは、単に場所を変えるだけでなく、ライフスタイルそのものを変化させる可能性を秘めています。

例えば、子育て世帯であれば、子どもの成長に合わせて、より広い住まいに移り住むことで、快適な生活を送ることができます。また、高齢者であれば、バリアフリーの住まいに移り住むことで、安心・安全な生活を確保することができます。

そんな「住み替え」の種類は、大きく次の3つに分類されます。

• 賃貸物件から購入した自宅への引越し
• 今の自宅を売却し、新しい自宅を購入しての引越し
• 自宅を売却して賃貸物件への引越し

つまり、「物件を買う／物件を売る」という不動産取引を伴う引越しのことを「住み替え」と呼びます。

家や周辺環境に不便を感じた時、家族構成が変わった時、老後の生活に不安を感じた時、経済的に余裕が出てきた時などに検討されることが多いです。

住み替えにかかる費用相場

住み替えには、「自宅の売却費用」と「新居の購入費用」がそれぞれかかります。

	目安
物件の売却にかかる費用	売却額の5～7%
物件の購入にかかる費用	購入額＋購入額の5～8%

例えば、自宅を3,000万円で売却し、新居を4,000万円で購入した場合は以下の費用がかかります。

	目安
自宅が3,000万円で売れた場合	150～210万円
新居を4,000万円で購入した場合	4,000万円＋200～320万円

 多額の費用がかかる住み替えですが、費用を抑える3つのコツがあります。

• 住宅ローンの控除上限年数を超えた時に住み替える
• 好条件で物件を売却できる春に住み替える
• 減税措置（3,000万円特別控除、譲渡損失した場合の特例など）を活用する

事前に資金計画をしっかり立てつつ、住み替えの時期や減税措置の利用も考えながら計画を立てましょう。

不動産売却に必要な書類

住み替えを進める際に必要な書類は、一般的な不動産売却と同じです。家を売るためには20種類近い書類が必要となります。

書類名称		書類が必要なタイミング	入手方法
必須	登記済権利証（登記識別情報）	媒介契約時・売買契約時・引き渡し時	不動産の持ち主が所有済み
必須	身分証明書（運転免許証や健康保険証、マイナンバーカードなど）	媒介契約時・売買契約時・引き渡し時	不動産の持ち主が所有済み
必須	間取り図	媒介契約時	不動産の持ち主が所有済み（紛失の場合は仲介会社に要相談）
必須	建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合）	媒介契約時	不動産の持ち主が所有済み（新築物件として対象の戸建てを購入している場合、物件取得時に入手済み）
必須	地積測量図・境界確認書（土地の場合）	媒介契約時・売買契約時・引き渡し時	不動産の持ち主が所有済み（紛失の場合は法務局へ要相談）
推奨	新築販売時の広告やパンフレット	媒介契約時	不動産の持ち主が所有していれば
推奨	建築設計図書・工事記録書	媒介契約時	不動産の持ち主が所有していれば
推奨	耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	媒介契約時	不動産の持ち主が所有していれば
推奨	地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書	媒介契約時	不動産の持ち主が所有していれば
要求されたら	ローン償還表	所有不動産にローンが残っている場合。仲介会社から要求されたら開示	不動産の持ち主が所有済み
必須	管理規約・使用細則（マンションの場合）	販売中	不動産の持ち主が所有済み（紛失時はマンション管理会社に依頼可能）
必須	重要事項に関する調査報告書（マンションの場合）	販売中	マンション管理会社に依頼
必須	固定資産税納税	販売中	不動産の持ち主が所有済み
必須	実印と印鑑証明	売買契約時・引き渡し時	・実印（不動産の持ち主が所有済み） ・印鑑証明（役所で入手）
必須	固定資産評価証明書	売買契約時・引き渡し時	役所もしくは仲介会社に依頼して手配してもらうのも可
要求されたら	住民票の写しもしくは戸籍附表	引き渡し時	・住民票の写し（役所） ・戸籍附表（本籍を置いている市区町村）
必須	預金通帳	引き渡し時	不動産持ち主が所有済み

 

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住み替え理由ランキングTOP3

国土交通省が行った「住生活総合調査（平成30年）」では、「最近5年間に実施した住み替えの目的」が発表されました。

住み替えの理由として最も多かったのは、「通勤・通学の利便」で35.1%。次いで、「広さや部屋数」21.4%、「世帯からの独立（単身赴任、離婚などを含む）」18.2%となっています。

住み替え理由で最も多いのは「通勤・通学の利便」

住み替えを考え始めるきっかけとして特に多かったのが、通勤・通学の利便性を上げるためです。毎日通う会社までの時間が何時間もかかってしまっては、日常生活の中で負担になってしまいます。転勤による通勤時間の増加などから、思い切って住み替えを検討する方が多いようです。

また、子どもの進学を機に住み替える家庭もあります。家族の安心安全、一家団欒の時間を確保するためにも、住み替えが選ばれています。

家族構成の変化による住み替え

住み替え目的のランキングでは、その他にも「使いやすさの向上」「子育てのしやすさ」「高齢期の住みやすさ」などが挙がりました。これらに共通して言えることは家族構成の変化です。

住み替え理由のランキングで2位となった「広さや部屋数」にも、同じことが言えます。結婚、出産や、子どもの成長に合わせて、より広い部屋・部屋数のある住宅に引っ越す方が多いということが分かります。逆に、子どもが自立し、夫婦2人で住むには家が広すぎる、高齢化によって部屋数を減らしたいと考える方もいます。

単身赴任や離婚も住み替えのきっかけ

住み替え理由ランキングで3位となった「世帯からの独立」は、単身赴任や離婚などによってこれまで暮らしていた家から住み替えた方が該当します。

単身赴任というと、一般的には賃貸住宅で過ごす方が多いように感じられますが、働く期間が長ければマンション購入等を検討する方もいます。また、遠い地域での単身赴任が決まった場合は、異動先で新居を構えるという選択もあります。

離婚が原因での住み替えの場合、そのまま一方が住み続けることもできますが、財産分与などの手続きの煩わしさから、売却して新しい生活を始める方が多いものです。

住み替え理由は人それぞれですが、その根本にはライフスタイルの変化が大きく影響していました。より良い環境を求めて、住み替えが選ばれているようです。

住み替えの進め方は3つ

自宅を住み替えたいと感じたら、まずは住み替えの進め方を把握しておきましょう。

住み替えには、3つのパターンがあります。

1. 売り先行
2. 購入先行
3. 同時進行＋住み替えローン

それぞれの流れとメリット・デメリットをチェックしながら、ご自身にピッタリの進め方を判断しましょう。

 売り先行

住んでいる不動産を売却して得られる売却益に、自己資金や住宅ローンを加えて、新たな不動産の購入資金とする方法です。新たな不動産を購入する前に、所有不動産の売却を行います。

【売り先行の流れ】

1. 今住んでいる家の売り出し
2. 今住んでいる家の売買契約
3. 物件の引き渡し／売却代金の受け取り
4. 住み替え先となる新居探し
5. 住み替え先となる新居の契約
6. 住み替え先となる新居のローン手続き
7. 住み替え先となる新居へ入居

【売り先行のメリット】

• 費用を工面しやすい
• 時間をかけて妥協せずに家を売却できる

【売り先行のデメリット】

• 2回引越しをしなくてはならない可能性がある
• 新居選びに焦って妥協してしまう可能性がある

購入先行

新しく購入する不動産の引き渡しを受けた後に、所有不動産の売却を行う方法です。購入先行の場合、売却予定の不動産に住宅ローン残債がある時は、自己資金で一括返済を行う必要があります。なぜなら、住宅ローンは、基本的に自己居住用の物件購入のためのローンであり、重複して住宅ローンを組むことはできないためです。

所有不動産の売却ができなくても、その返済資金の用意が可能など、資金に余裕がある場合に選ばれる方法と言えます。

【購入先行の流れ】

1. 住み替え先となる新居探し
2. 住み替え先となる新居の契約
3. 住み替え先となる新居のローン手続き
4. 住み替え先となる新居へ入居
5. 今住んでいる家の売り出し
6. 今住んでいる家の売買契約
7. 物件の引き渡し／売却代金の受け取り

【購入先行のメリット】

• 引越しが1度で済む
• 時間をかけて妥協せずに住み替え先の新居を探せる

【購入先行のデメリット】

• 二重ローンになることがある
• 資金計画を立てづらい

同時進行＋住み替えローン

転勤などで急遽買い替えが必要な状態になることも考えられます。しかし、所有不動産を売却しても住宅ローンを一括返済することができない場合には、ローン残債と新居の費用をまとめて借りることができる住み替えローンを活用して買い替えを進めることも可能です。

【同時進行＋住み替えローンの流れ】

1. 今住んでいる家の売却
2. 今住んでいる家の売り出し
3. 売買契約
4. 物件の引き渡し／売却代金の受け取り
5. 新居への引越し

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1. 住み替え先となる新居の購入
2. 住み替え先となる新居探し
3. 住み替え先となる新居の契約
4. 住み替え先となる新居の支払い／新居への引越し
5. 住み替え先となる新居への引越し／新居へ入居

同時並行型の特徴として、売り先行と購入先行、双方のメリットを期待することができます。

【同時進行＋住み替えローンのメリット】

• 売却、購入、引越し全てが一度に完結するため、住み替えにかかる手間を最大限省くことができる

【同時進行＋住み替えローンのデメリット】

• 先に買い手が現れると新居選びを焦ってしまう
• 先に新居が見つかると売却を焦ってしまう
• そもそも実現が難しい

住み替えで失敗しないための注意点

住み替えは人生で何度も経験するものではないので、絶対に失敗したくないもの。住み替えで失敗しないための注意点をご紹介します。

住み替えに期限がある場合は、買取保証を検討する

家の売却と新居の購入タイミングを合わせたい場合、期限までに買い手が見つかる保証がないため売却タイミングを予想するのは非常に困難です。

そんな時に利用したいのが「買取保証」です。買取保証とは、住み替え時に自宅が売却できなかった場合、不動産会社が家を直接買い取ってくれることを保証してくれるサービスです。最悪の場合でも不動産会社が買い取ってくれる保証があるため、期限内までに必ず自宅を売ることができます。

ただし、不動産会社に買い取ってもらうと売却価格は相場の7割程度になるのがデメリット。高く売るよりも、期日までに自宅を売り切りたい方に最適です。

不動産売却時は売却実績の多い会社を選ぶ

持ち家を希望時期までに売却するためには、売却実績の多い信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

売却実績の多い不動産会社は、販路を広く持っていたり、物件の宣伝方法や集客方法に優れていたりするため、物件を売りやすいといえます。売却実績は不動産会社のホームページなどに掲載されているので確認するようにしましょう。

資金計画をしっかり立てる

住み替えには、思わぬ費用がかかることがあります。資金計画をしっかりと立てることは、スムーズな住み替えを進める上で非常に重要です。

確認すべき項目としては、現状の資産と負債状況、売却価格の見込み、新居の購入費用、仲介手数料や税金などです。不動産会社や税理士に相談しつつ、余裕を持った資金計画を立てましょう。

不動産売却・買取のご相談は協和住建へ

今回は、不動産の住み替えについてご紹介しました。

住み替えはライフスタイルを見直すチャンスです。一方、持ち家の売却に加えて新居探しと、通常の2倍の作業が必要となります。不動産会社を選ぶ際には、質問に対する担当者の回答が的確で分かりやすいかどうか、担当者の対応が丁寧かどうかなど、担当者にも注目して選んでみてください。

相性のいい不動産会社選びが、スムーズに住み替えを成功させる近道です。

私たち協和住建は、創業から20年以上にわたって新潟県の不動産を取り扱ってまいりました。お客様との距離が近い地域密着型の会社だからこそ、不動産売買に関するサポートも柔軟に行っています。弊社が持つノウハウを生かし、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良の提案をさせていただきます。

不動産の売却・買取を考えている方は、お電話やお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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