アパート売却の疑問を解消！よくある質問と相談ケース

アパートを所有中で、「建物の老朽化が進んできた」「空室が埋まらない」「相続したが管理が負担になってきた」などの理由で、アパートを売却したいと考えていませんか？

この記事では、「買取」という方法でアパート売却を検討する際に、よくある質問と相談ケースを中心に解説し、アパート買取の疑問解消をお手伝いします。アパートの売却を考え始めた時の判断材料としてぜひご活用ください。

アパート売却とは？買取と仲介の2つの売却方法

前提として、アパートを売却する時には大きく分けて「買取」「仲介」の2つの方法があります。

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する不動産売却方法のことです。買主を探す必要がなく、早期に売却ができる点がメリットです。その代わり、仲介よりも売却価格が低くなりやすいです。

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り（仲介）、売主に代わって買主を探す方法です。買取よりも売却までに時間がかかりやすいですが、買取よりも高く、市場相場に近い価格での売却が期待できます。

それぞれの売却方法の違いについて、詳しくは「アパート売却の秘訣とは？高価買取のコツや、不動産会社の選び方を解説」の記事を併せてご覧ください。

アパート買取のよくあるご質問

アパートの売却を考えている方、特に初めて売却する方にとっては、売却時の建物の状態や入居者のことなど多くの疑問が生まれることでしょう。ここでは、「アパート買取」を検討する方がよく抱く疑問について、それぞれ解説します。

Q. 築年数が古く、老朽化が進んでいても買取できますか？

はい、築古で老朽化が進んでいる場合でも買取が可能なケースは多いです。

特に、不動産会社が直接買取する場合は、買い取った後に自社で解体や修繕工事を行うことを前提としているため、現状のままでもスピーディに買い取りやすいです。

Q. 空室が多くても（全室空室でも）買取できますか？

空室が多くても、あるいは全室が空室の状態であっても買取は可能です。

物件の活用方法なども考慮し査定されます。アパートなどの収益物件の売却では、入居率が高い物件ほど高価かつ売却しやすいですが、全室空室でも売却できないことはありません。まずはご相談ください。

Q. 入居者がいる状態（オーナーチェンジ）でも買取可能ですか？

はい、入居者様がいる状態のまま売却できます。

これは「オーナーチェンジ」と呼び、入居者はそのままで、物件の所有者を変える方法です。再度入居者を募集する必要もないため、買主にとってもメリットがあります。

Q. 売却にあたり、入居者の立ち退き交渉は必要ですか？

そのまま買い取る「オーナーチェンジ」であれば立ち退き自体が発生しません。売却後どのように活用していくかを含めて査定しますので、まずはご相談ください。

Q. 査定を依頼する際に、必要なものはありますか？

新築時や中古購入時の売買契約書、工事請負契約書、重要事項説明書、建物・土地の図面、賃貸借契約の一覧表（レントロール）、修繕履歴をまとめた資料など、保有する情報はなるべくご提示ください。書類がそろっているほど、高額買取が可能になります。

Q. アパートのローンが残っていても売却（買取）できますか？

売却金額でローン残債を完済できる場合、または不足分を自己資金で補える場合は可能です。

アパートを売却するには、金融機関の抵当権を抹消するためにローンを完済する必要があります。もし買取価格がローン残債を下回り、自己資金でも補いきれない場合は、「任意売却」という方法を検討する必要があります。まずは残債の確認と、査定見積もりの比較をおすすめします。

Q. 売却後に建物の不具合が見つかった場合、責任を問われますか？

不動産会社による買取の場合は、売主様の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除されることが一般的です。売却後の思わぬ修繕トラブルに悩まされる心配が少ないです。

仲介で売却する場合は、契約不適合責任は仲介した不動産会社ではなく、売主が負います。そのため、引き渡し後に雨漏り等が見つかると売主に修繕費用を請求されるリスクがあります。

Q. 買取と仲介、どちらの売却方法がいいですか？

どちらにもメリット・デメリットがあるため、どちらが良いと一概に言えるものではありません。あなたの状況や売却の目的を踏まえて、よりメリットを感じられる方法を選びましょう。
一般的な買取と仲介の違いは以下の通りです。

アパート買取
・概要：不動産会社がアパートを直接買い取る方法。
・メリット：売却までのスピードが早い。古い物件や空室率が高い物件でも売却しやすい。契約不適合責任が免除されやすい。
・デメリット：市場相場よりも低い価格になりやすい。（一般的に、仲介の7〜8割程度）

アパート仲介
・概要：不動産会社が間に立ち（仲介）、買主を探す。
・メリット：市場相場に近い売却価格（買取よりも高値）になりやすい。
・デメリット：買主が見つかるまでに時間がかかりやすい。希望の条件で買主が見つからない場合もある。

Q. 相続したアパートの売却も相談できますか？

相続の状況やご事情等をヒアリングし、手順をご提案いたします。 相続登記が必要な場合は、提携司法書士をご紹介いたします。まずはご相談ください。

アパート買取でよくある相談ケース

ここからは、アパート買取のご相談で実際によくあるケースを4つご紹介します。

ケース1.老朽化による修繕費用負担が大きいため手放したい

アパート買取のご相談では、「築年数が経ち老朽化が進んだことにより空室が増えてきたので、入居者募集のためにはリフォームが必要。しかし、修繕費用の負担が大きく経営が難しくなった」というケースです。

アパート経営において空室対策のためのリフォームは必要です。リフォーム費用の出費とその後のアパート運用を考えて、難しいと判断した場合、思い切って売却するのも一つの手です。買取であれば、修繕やリフォームをせずそのまま買い取ることが可能です。修繕費用の持ち出しを防ぎ、まとまった現金を手元に残すことができます。

ケース2.空室が埋まらず、維持費だけがかかっている

「退去が出た後、次の入居者がなかなか決まらず、空室率が下がらない」といった収益性の低下から、売却を考える方も少なくありません。

空室が多くても、毎月の固定資産税や管理費用などの維持費と手間はかかり続けます。空室率の高い物件は、仲介では空室率が低い物件に比べて、なかなか買主が見つからない可能性が高いです。買取であれば、仲介よりも短期間での売却が可能なため、早めに維持費の負担を減らすことができます。

ケース3.高齢・遠方に住んでいるためアパート管理をやめたい

アパート自体は満室で順調に稼働しているものの、「オーナーご自身が高齢になり、将来の相続を考えて現金化しておきたい」「遠方に引っ越しするため、入居者対応や物件の清掃状況の確認が難しくなる」という理由から売却を希望するケースです。

この場合、入居者はそのまま住み続けてもらう「オーナーチェンジ」での売却ができます。

ケース4.相続したアパートが管理できない

親から古いアパートを相続した方が、「アパート経営の知識がなく売却したい」「本業が忙しく、アパート経営との両立が難しい」と相談されるケース。管理負担からできるだけ早く解放されたいという場合には、買取がおすすめです。

売却前に必ず確認したいアパート売却のポイント

アパートの売却は、大切な資産を手放す取引です。認識の齟齬があったり、疑問を残したまま契約してしまったりして後から後悔しないように、「アパート売却の契約を結ぶ前に確認したいポイント」を4つご紹介します。

1.売却価格は妥当か

初めてアパートを売却する場合は特に、価格相場が分からないこともあるかと思います。

一般的に、買取で売却する場合の売却価格は、仲介での相場価格の7割〜8割程度です。理由は、買取業者が購入後のリフォーム費用や解体費用の負担を見越して価格を設定するためです。買取の大きなメリットは「スピード感」です。仲介の「買主が見つからない間の管理費用・手間」と、価格差を天秤にかけて考えると良いでしょう。

また、複数の不動産会社で査定見積もりをすることで、おおよその相場感を把握することもできます。

2.契約不適合責任の免責条項はあるか

売買契約書で「売主の契約不適合責任を免責する」という条項が含まれているかを確認してください。

この免責条項がないと、売却して引き渡した後に「シロアリの被害があった」「基礎に重大なひび割れがあった」などの不具合が見つかった場合、修繕費用を請求される恐れがあります。通常、不動産会社が買い取る場合は免責となるケースがほとんどですが、契約書に明記されているかを事前に確認しておきましょう。仲介の場合は、売主が責任を負うことが多いため、不動産会社が契約内容をきちんと確認し、調査・説明の義務をきちんと果たしてくれるか会社かチェックしましょう。

3. アパートの所有期間は何年か

アパートを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、不動産譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税を含む）が課せられます。この税金は、物件の「所有期間」が5年以下か5年超かによって税率が大きく変わるため、事前に確認しておきましょう。

所有期間	所得税	住民税
5年以下（短期譲渡所得）	30％	9％
5年を超える（長期譲渡所得 ）	15％	5％

※所有期間は、売却した年の1月1日時点で換算されます。

譲渡所得は「譲渡価格 －（取得費 ＋ 売却費用）」で計算され、購入価格よりも安く売却し利益が出なかった場合には課税されません。
また、親から相続したアパートを売却する場合、被相続人（親）の所有期間を引き継ぐことができます。親が5年以上所有していれば低い税率（長期譲渡所得）が適用されるため、税負担を減らして売却を進められます。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

4. アパート売却の取引実績が豊富な不動産会社かどうか

アパートの売却は、一般的な戸建て住居よりも規模が大きい分、売却額が高くなりやすいです。加えて、収益物件の知識や居住者とのやりとりなど、個人の住宅とは異なる知識や対応が求められます。資金力と対応力が必要なため、実績がきちんとある不動産会社を選ぶと安心です。

特に、物件がある地域でのアパートの買取実績が豊富な不動産会社であれば、地域特性を踏まえて物件価値を評価し、適正な価格で査定してくれるでしょう。

新潟でのアパート売却なら協和住建へご相談ください

アパートの運用は手間と費用がかかるものです。すぐになんとかしたいと考える場合は、「早く現金化できる」「現状のまま、手間なく手放せる」アパート買取という方法がおすすめです。

アパート買取は、仕組みを正しく理解し、納得した上で利用すれば、アパート管理のお悩みを解決できる手段です。しかし、大切な資産を手放すことになるため、理解が不十分なまま進めてしまうと後悔につながるかもしれません。売却をする前に疑問や不安を解消してから、売却を進めましょう。

協和住建は、創業20年以上の豊富な実績と、新潟市を中心とした地域密着のノウハウを活かし、お客様の大切な不動産を買取いたします。「所有しているアパートが老朽化し、費用負担が心配」「空室が多く収益が悪化している」「相続したアパートの管理が大変」などのお悩みがある方は、ぜひ一度ご相談ください。ご状況に合わせて最適なご提案をいたします。

協和住建のアパート買取について、詳細は「アパート買取のページ」をご覧ください。

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お客様一人ひとりに合わせた最良のご提案をさせていただきますので、お電話やフォームからぜひお気軽にご相談ください。新潟市にお住みの方はもちろん、県外の方で「新潟の不動産を売りたい」という場合もぜひご連絡ください。

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