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不動産売却が無事に完了した後、忘れてはいけないのが確定申告。

売主が損をしないために行う手続きですが、
「不動産を売却したら、必ず確定申告をしなければならないのか？」
「確定申告を忘れていたらどうなるのか？」
「確定申告に必要な書類は？」など、毎年多くのご相談が寄せられます。

そこで今回は、不動産売却後に行う確定申告について、手続きを円滑に進めるための基礎知識をまとめてお届け。譲渡所得の計算方法や申告の流れ、あらかじめ知っておきたい注意点など多くの方がつまづきがちなポイントを解説します。

確定申告が必要なケース、不要なケースとは？

そもそも確定申告とは、1月1日から12月31日までの期間に得た所得を計算し、国に収めるべき税額を報告する手続きのことをいいます。個人事業主やフリーランスの方が行う手続きというイメージがありますが、不動産所得があった人も制度の対象になります。

ただし、確定申告が必要なのは、不動産売却によって利益を得た場合のみ。売却額から諸経費を差し引いた利益部分が譲渡所得と呼ばれ、課税の対象になるのです。

つまり、不動産売却によって損をした場合には、確定申告は必要ではありません。（ただし、後述の特例を利用する場合は申告が必要です）

不動産売却による確定申告が必要かどうかは、譲渡所得を計算することで導き出されます。

譲渡所得の計算方法を詳しく解説します

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得とは分けて計算することになっています（分離課税）。

譲渡所得は、土地や建物を売った売却額から、取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

計算式は下記のとおりです。

◆譲渡所得＝不動産の売却額−（取得費＋譲渡費用）

計算式を見るとわかるとおり、課税の対象になるのは売却収入全額ではなく、諸経費を差し引いた利益部分（＝譲渡所得）となります。

計算式にある取得費とは、売却した土地や建物を手に入れたときの購入代金、取得の際に支払った購入手数料、さらに、その後支出した改修費用、設備投資費を合わせた額をいいます。

なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。減価償却費とは、法定耐用年数を基準に、固定資産の価値の低下を計算したもので、実際の劣化にかかわらず、所有している年数に合わせて機械的に算出されます。残念ですが、メンテナンスをいかに丁寧に施していても、所有している年数に合わせて一律で価値が下がってしまうのです。

不動産の減価償却費は、原則として定額法が採用されていて、下記の計算式で算出することができます。

◆減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

国税庁のホームページによると、建物の構造による耐用年数と償却率は下記のように定められています。

引用元：国税庁ホームページ「減価償却費」の計算について

たとえば、2,500万円で購入した新築の木造住宅を築15年に売却したとしましょう。

上記の計算式にあてはめると…

◆建物の取得費＝ 取得時の費用2,500万円 − （減価償却費 2,500万円 × 0.9 × 0.031 × 15年 ＝ 約1,046万円）＝約1,454万円

となり、購入時の約60%の価格で申告することになります。

土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ない時は、譲渡価額の5%を取得費（概算取得費）とすることができます。また、土地は減価償却の対象ではないので、取得時と同じ額で計算しましょう。

また、譲渡所得の計算式にある譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用のことで、仲介手数料・測量費・売買契約書の印紙代のほか、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取り壊し費用なども含まれます。

こうした経費を証明する書類（領収書など）をそろえることが適正な税額を算出するためには欠かせません。納税時に損をしないためにも取引に関する書類は大切に保管しておきましょう。

確定申告に必要な書類とは？

続いて、不動産売却の確定申告に必要な書類についてご案内します。

確定申告に向けて用意する書類は、次のとおりです。

書類の種類・名称	概要・用途	入手先
譲渡所得の内訳書	土地や建物の譲渡（売却）による譲渡所得金額の計算用として使用する。取引時の契約書や経費の領収書に基づいて記載。	税務署の窓口もしくは国税庁ホームページ
確定申告書B様式（第一表）	不動産売却時に使用する確定申告書。国税庁のホームページにある記入例に沿って、必要事項を記載。	税務署の窓口もしくは国税庁ホームページ
確定申告書第三表（分離課税用の申告書）	分離課税の対象となる不動産所得を申告するための書類。	税務署の窓口もしくは国税庁ホームページ
不動産購入時の売買契約書のコピー	不動産を入手した際の売買契約書のコピー。正しい購入額がわかる書類を用意する。	自分が所有している書類をコピー
不動産の取得費がわかる領収書のコピー	不動産を手に入れた際にかかった費用がわかる領収書のコピー。設備費や改良費なども含まれる。	自分が所有している書類をコピー
不動産売却時の売買契約書のコピー	不動産を売却した際の売買契約書のコピー。正しい売却額が記載されているものを用意する。	自分が所有している書類をコピー
不動産の譲渡費用がわかる領収書のコピー	不動産を譲渡した際にかかった費用がわかる領収書のコピー。不動産会社への仲介手数料や測量費なども含まれる。	自分が所有している書類をコピー
土地の登記事項証明書	不動産所有者の住所・氏名・所在のほか、不動産の大きさや構造、地目などが記載された証明書。一般公開されているので、他人の所有している物件（売却済みの不動産）でも入手できる。	登記所または法務局証明サービスセンターの窓口。ほか、郵送やインターネットを通じた交付請求も可能。
本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証など）	不動産所得以外の確定申告でも必要。	自分が所有しているものを用意
源泉徴収票（給与所得者のみ）	所得税の申告には、所得の根拠となる書類が必要。会社員の場合は、給与収入や給与所得がわかる源泉徴収票を準備する。	会社から受け取ったものを用意

なお、譲渡所得の確定申告では、特例として特別控除を受けられる場合があります。マイホーム（居住用財産）を売った場合に対象となる3,000万円特別控除をはじめ、7種類の特例があり、譲渡の種類やその特別控除額、対象となる条件は様々です。特例を活用する場合には、別途書類が必要になる場合もありますので、不動産会社の担当者に早めに確認しておくとよいでしょう。

また、譲渡によって損失が発生した場合には、その他の所得と合わせて「損益通算」という減税処置が適用されます。譲渡損失が発生した場合に特例を利用する際にも確定申告は必須となりますので、忘れずに手続きを済ませましょう。

確定申告の期間は、例年2月16日〜3月15日と定められています。予想外のトラブルで手続きが遅れてしまう可能性も考えられますので、余裕を持って準備を進めるようにしてください。

確定申告は税理士に依頼することも可能です

必要書類の作成・準備を終えたら、所轄の税務署に持参もしくは郵送で提出するか、国税電子申告・納税システム（e-Tax ）で手続きを行います。

確定申告期間中の税務署は混雑するので、書類に不備がなければ郵送やe-Taxでの申請が便利です。ただし「書類の記載に不安がある…」という方は、窓口で確認してもらえるので税務署まで持参するのがよいでしょう。

なお、不動産売却の確定申告は、税理士に依頼することも可能です。税理士は税金のプロフェッショナルなので、複雑な書類作成や特例の適用も抜け漏れなく確実に済ませてくれます。報酬の相場は、不動産売却額に応じて10万円〜20万円ほど。場合によっては税額が数千万円に上ることもあるので、売却額が高額な場合には専門家に任せるのがおすすめです。

確定申告の後に納税額が決定したら、同年の3月15日までに納付を済ませましょう。

万が一、確定申告を忘れてしまった場合には、気づいた段階で申告すれば期限後申告として対応してもらうことができます。ただし、期限後申告をすると、申告によって納める税金のほかに、無申告加算税が課されてしまいます。こちらの加算税は、原則として納付すべき税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した金額となります。

場合によっては、事情が考慮され無申告加算税が課されないケースもあるので、確定申告を忘れていたことが判明した段階でできるだけ早く申告を行いましょう。

不動産売却・買取のご相談は協和住建へ

今回は、不動産売却の翌年に行う確定申告について詳しく解説しました。

必要書類の請求や申告のための書類作成など、確定申告の準備には時間が必要です。そのため、譲渡所得があったり、特例を利用する際には、早めに準備を進めましょう。

私たち協和住建では、創業から20年以上にわたって新潟県の不動産を取り扱ってまいりました。お客様との距離が近い、地域密着型の会社だからこそ不動産売買に関するサポートも柔軟に行っています。弊社が持つノウハウを生かし、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良の提案をさせていただきます。

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