新潟の空き家対策！高齢者の実家にリースバックが有効な理由と注意点

近年、社会問題となっている「空き家問題」。特に地方都市や郊外において、住人が亡くなった後に残された実家が放置され、管理しきれなくなるケースが増えています。実家を売却する際、多くの場合は「空き家になってから売る」と思います。しかし、事前の空き家対策として「リースバックで準備する」という方法があります。

この記事では、「所有している家が空き家にならないか心配」「住み続けたいけど、相続の不安を減らしたい」という方に向けて、空き家対策としてのリースバックの仕組み、高齢者の方が活用するタイミング、契約時の注意点を解説します。

なぜ今「空き家になる前の対策」が必要なのか

「誰も住まなくなってから、ゆっくり実家のことを考えればいい」そう思っているうちに、実家が「負動産（負の資産）」に変わってしまうケースはよく見られます。

特に新潟県をはじめとする地方では、人口減少と高齢化に伴い、空き家の増加・放置が問題になっています。また、建物は人が住まなくなると急速に傷み始めます。数年間放置してしまった結果、売ろうと思った時には資産価値が下がっていた、という事態も珍しくありません。

これまでの空き家問題の解決方法は、空き家になってからの売却が主流でした。しかし、自分や家族が暮らしているうちに「リースバック」を活用するという選択肢もあります。家に住みながら所有権を切り離しておく、「空き家の事前対策」としてのリースバックをご紹介します。

リースバックが高齢者の「空き家対策」に有効な3つの理由

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、売却後は賃貸借契約を結ぶことで、そのまま同じ家に住み続ける仕組みです。なぜこれが空き家対策になるのでしょうか。また、高齢者にもおすすめの理由を解説します。

実家の「現金化」と「住み続け」を同時に実現

リースバック最大のメリットは、住環境を変えずに資産を現金化できる点です。高齢者にとって、長年住み慣れた地域社会や近所付き合い、生活環境が変わることは、ストレスにもなり得ます。

「家を売る＝引っ越しが必要」ではないのがリースバック。将来の空き家化を回避しながら、老後の生活資金を確保できる点がメリットです。

資産を整理し、相続トラブルを避ける

不動産は現金と異なり、均等に分けることが難しい資産です。そのため、相続時のトラブルになりやすいです。特に相続人が複数いる場合、「誰が実家を管理するのか」「誰が相続するのか」で折り合いがつかず、結果として登記が放置され、空き家化が進行することも。

生前にリースバックを行い、不動産を「現金」に変えておくことで、相続財産の分割が容易になり、将来の「放置空き家」のリスクを取り除くことができます。

荷物整理（生前整理）のきっかけ作り

空き家になってからの家の片付けは、残された遺族にとって精神的・肉体的に非常に大きな負担です。リースバックは多くの場合、契約期間が定められています。その間に「本当に必要なもの」を仕分け、不要なものを処分する「生前整理」を進めることは、後々の空き家管理の負担を軽減します。また、契約を結ぶ過程で、不動産業者による査定が入るため、査定前に家の中を整理・掃除して綺麗な状態で査定を受けることで、査定アップも見込めます。

新潟県における空き家問題の現状と「放置」のリスク

空き家を所有し続けることは管理が大変なだけでなく、金銭的な負担や、倒壊のリスクを伴います。

「特定空家」に指定されると固定資産税が6倍に

「空き家対策特別措置法」により、適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。指定を受け、改善勧告に従わない場合、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が適用されなくなり、土地の固定資産税が実質的に最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。

リースバックを行った場合、所有権が不動産会社へ移転するため、その後の固定資産税の支払いは無くなります。

出典：e-Govポータル「空家等対策の推進に関する特別措置法」

管理不足による倒壊リスク

誰も住まなくなった空き家は、管理がおろそかになり、劣化も早まりやすいです。管理を怠った結果、建物の破損や倒壊が起き、隣家への被害や歩行者の怪我などのリスクが付きまといます。 もし管理を怠った空き家が原因で他者に損害を与えた場合、所有者の責任が問われる場合があります。空き家になった後のトラブルを避けるためにも、空き家をそのまま放置しない、空き家になる前の対策が重要です。

リースバックの仕組みと契約のポイント

ここからは、リースバックの契約内容について解説します。初めての方や高齢者の方でも納得して契約するためには、以下のポイントを理解しておくことが大切です。

普通借家契約と定期借家契約の違い

リースバック後の賃貸借契約には主に2つの形式があります。

• 普通借家契約：よくイメージされるアパートなどの賃貸契約はこちらです。原則として、借主が希望する限り更新が可能です。「ずっとこの家に住み続けたい」という場合にはこちらが適しています。
• 定期借家契約：契約期間が定められており、期間満了とともに退去する必要があります。ただし、再契約が可能な条項が含まれる場合は、引き続き住むことができます。リースバックでは、定期借家契約が採用されるケースも多いです。住み替えの予定が決まっている場合は、契約期限が決まっていることで計画的に引っ越しの準備を進めやすくなります。

リースバックの契約を結ぶ場合は、どちらの契約形態か、再契約の条件はどうなっているかを確認する必要があります。「いつまで住めるか」の認識がズレていると住まいを失ってしまう危険があるため、契約する不動産会社と話し合い、納得のいく形で合意しましょう。

売却価格と家賃設定の相関関係

リースバックの売却価格は、通常の仲介売却よりも低くなる傾向があります（市場価格の70％〜80％程度が目安）。これは、買主が将来の再販や、賃料未払いのリスクを考えて価格を決めるためです。また、家賃を決める際は、売却価格と契約期間を加味して算出されることが多いため、高く売りすぎると、その分月々の家賃が高くなり、リースバック後の資金計画を圧迫する恐れがあります。「住んでいる間に払い続けられるのか」を念頭に、売却価格と家賃のバランスを考えましょう。

▼関連記事
リースバックの疑問を解消！よくある質問と相談ケース

「空き家になってから売却」と「住みながらリースバック」の比較

では、空き家になってから売却する場合と、空き家になる前に住みながら売却できるリースバックを比較してみましょう。

※ここで紹介するのは一般的な内容で、契約内容や不動産会社、物件状態によって異なります。

項目	空き家になってから売却	住みながらリースバック
売却時期	所有者の逝去後など（数年後）	すぐにでも可能
資産価値	年数の経過とともに低下する可能性が高い	現時点の評価で査定できる
管理負担	所有者や家族が管理	管理会社が行う（契約による）
現金化の速度	仲介の場合は数ヶ月かかることもある	最短1週間〜1ヶ月程度
住環境	売却後は住めない	そのまま住み続けられる（住める期間は契約による）
相続手続き	分割が難しい	現金化してから分けられる

家は人が住まなくなると管理が難しくなり、劣化が早まります。人が住んでいる間に売却して現金化できるリースバックは、不動産の資産価値や管理負担の軽減の面でもメリットがあります。

高齢者がリースバックを活用するタイミング

リースバックは、老後の資金確保や資産整理を考えている高齢者にも活用されています。では、具体的にどんなタイミングでリースバックが活用されるのでしょうか？よくあるケースを3つ紹介します。

独り暮らしへの不安が生じた時

日本では高齢化が進み、一人暮らしの高齢者も増えています。配偶者が亡くなり、広い戸建てに一人で住むことになれば、防犯や健康、住宅の維持管理に不安を感じることもあるでしょう。

「将来は施設に入ろう」「子世帯と同居しよう」と考えている場合、引っ越したらその家は空き家になってしまいます。リースバックで所有権を手放しておけば、しばらくは住まいをそのままに、空き家にせず次の住まいへ引っ越す準備ができます。

▼関連記事
高齢の親の一人暮らしが心配なあなたへ｜今すぐできる見守りと、リースバックという住まいの対策

老人ホームへの入居資金が必要になった時

施設へ入居のため、まとまったお金が必要になった際にもリースバックは有効です。家を売って退去するのではなく、リースバックで資金を確保し、施設の空きが出るまではしばらく自宅で暮らしながら入居先をじっくり選ぶ、という猶予期間を作ることができます。

生前に相続の準備をしたい時

不動産の相続は、物としての分割が難しいとされています。また、相続した後も管理ができず空き家になってしまうケースもあります。

生前にできる相続準備として、リースバックをして家を売却し、現金化することで、遺産分割をしやすくできます。また、自分は家に住み続けることができ、家の管理は不動産会社に任せることができます。

失敗しないためのリースバック会社の選び方と契約時の注意点

リースバックは、売却した後もその家に住み続けるため、不動産会社との関係は売却後も続きます。そのため、長い目で見て信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。ここでは、リースバック会社の選び方と、契約時に気をつけるべき注意点を解説します。

地元の不動産事情に詳しい会社を選ぶ

大切にしてきた家を売るのですから、適正価格で査定してほしいですよね。家があるエリアの不動産事情に詳しい不動産会社であれば、不動産の資産価値査定をしっかりと査定してもらえるでしょう。逆に、あまり詳しくない不動産会社だと、査定額を低く見積もられてしまう恐れがあります。

また、地元の不動産会社であれば、顔が見える距離に担当者がいることで安心感にも繋がります。

賃貸契約の種類を確認する

前述の通り、賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約があります。どちらで契約するかによって住める期間が異なります。自分の目的に合った契約かどうか確認しましょう。

契約後の「買戻し権」の有無を確認する

将来的に子供が「やはり実家を継ぎたい」と考えが変わる可能性もゼロではありません。その際、買い戻しが可能な契約かどうかを確認しておきましょう。

無理のない家賃かを確認する

一般の賃貸物件では、周辺物件の相場感と比較して家賃を決められることが多いです。しかし、リースバックでは、売却金額と契約期間から家賃が算出されます。そのため、周囲の賃貸物件よりも高い家賃が設定される場合もあります。

リースバックして住む権利があるとしても、家賃を払えなければ追い出されてしまいます。資産状況や収入を確認し、無理せず家賃を払っていけるかをシミュレーションしましょう。

契約内容を丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶ

説明してきたように、リースバックの契約は「その後の住み方」に大きく関わります。契約内容の認識に齟齬があれば、「住み続けられると思っていたのに、契約が更新できない」「家賃の支払いが難しくなった」などで、住み続けられなくなる危険があります。

リースバックをした後も、住み続ける限り不動産会社との関係は続きます。信頼できる会社かを判断するためにも、契約内容を丁寧に説明してくれて、納得できる契約を結べる会社を選びましょう。

まとめ：リースバックは、納得できる「実家の未来」の選択肢

家の売却を「空き家になってから考えよう」と思っている方もいらっしゃるでしょう。しかし、空き家になってしまい、その状態で放置することは、管理負担や資産価値の面でデメリットがあります。いつか売ることが決まっているなら、資産価値が高いうちに売るのも一つの手です。リースバックであれば、売却後も住み続けることができるため、家族が住んだままでも家の所有権を移すことができます。

「実家を売る」という話は、「先祖代々の土地を失う」というネガティブな感情を伴うことがあります。しかし、「将来空き家にしたくない」「家族に相続の負担をかけたくない」など、家と家族の未来を考える時の選択肢として、リースバックをぜひ候補の一つにしてみてください。

協和住建は、創業20年以上の豊富な実績と、新潟市を中心とした地域密着のノウハウを活かし、お客様の大切な不動産をリースバックにて買取いたします。協和住建のリースバックについて、詳細は「売却後も住みたい方へ リースバック」をご覧ください。「不動産をできるだけ早く現金化したい」「売却価格や賃料の提案をしてほしい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。リースバック以外の売却方法も含め、ご状況に合わせて最適なご提案をいたします。

お客様一人ひとりに合わせた最良のご提案をさせていただきますので、お電話やフォームからぜひお気軽にご相談ください。新潟市にお住みの方はもちろん、県外の方で「新潟の不動産を売りたい」という場合もぜひご連絡ください。

新潟の不動産について相談してみる