お役立ちガイド

土地を売却した後、確定申告が必要になるケースがあることをご存じでしょうか？売却利益が出た場合に必要となるのはもちろん、損失が出た場合でも確定申告が必要となる可能性があります。

今回は、土地売却後の確定申告が必要なケースと不要なケースの違いについて解説します。確定申告の流れや必要書類、節税につながる特例まで詳しくご紹介するので、土地売却を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

土地売却後の確定申告は必要？ 

土地売却をしたからといって、必ずしも確定申告が必要となるわけではありません。確定申告が義務となるケースもあれば、義務ではなくとも節税対策として申告を検討するべきケースもあります。

確定申告が必要なケース

土地売却後に確定申告が必要となるのは主に以下のケースです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

１．土地売却によって譲渡所得（利益）が発生した場合
２．売却した土地の取得費（購入価格）が不明な場合
３．特例や控除が適用できる場合

１．土地売却によって譲渡所得（利益）が発生した場合

土地売却をして利益が発生した場合、原則として確定申告が必要となります。土地売却における利益は「譲渡所得」といい、下記方程式で計算可能です。
売却価格−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

参照：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

譲渡所得を計算して一定の金額を超えた場合、所得税の課税対象となる可能性があります。例えば、3,000万円で取得した土地を、仲介手数料等の譲渡費用200万円をかけて4,000万円で売却した場合、「4,000万円-（3,000万円+200万円）＝800万円」となり、800万円の譲渡所得が発生します。控除や特例の適用で納税額が0円となるケースもありますが、いずれにしても確定申告は必要となるため注意しましょう。

２．売却した土地の取得費（購入価格）が不明な場合

取得費（購入価格）不明の土地を売却した場合にも、確定申告が必要となります。例えば、古くから所有していた土地を相続して売却したケースや、何十年も前に購入した土地など、取得費が分からないケースもあるでしょう。取得費が不明な場合には、税法上は土地売却価格の5％を取得費として計算します。

参照：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

ただし、実際の取得費が土地売却価格の5％よりも高い場合は、税金の負担が大きくなってしまいます。過去の書類を確認したり、専門家に相談したりするなど、なるべく正確な取得費で計算するのが得策です。

３．特例や控除が適用できる場合

土地売却によって損失（譲渡損失）が出た場合でも、特例や控除を適用するのであれば確定申告が必要となります。詳しくは、後述する「【節税対策】土地売却後に利用できる税金控除・特例」で解説します。

確定申告が不要なケース

土地を売却した場合でも、以下に該当する際は原則として確定申告は不要です。

１．譲渡損失が発生した場合
２．会社員などの給与所得者で譲渡所得が20万円以下の場合

１．譲渡損失が発生した場合

土地の売却価格が取得費を下回り、譲渡損失が発生した場合、原則として確定申告の必要はありません。ただし、特例や控除を適用して節税につなげたい場合は確定申告が必要となります。

参照：国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」

２．会社員などの給与所得者で譲渡所得が20万円以下の場合

会社員などの給与所得者は、土地の売却による譲渡所得が20万円を下回る場合には確定申告は不要です。ただし、お住まいの市町村によっては住民税の申告が必要となるケースもあるため、お住まいの自治体に問い合わせてみてください。

参照：国税庁「確定申告が必要な方」

土地売却後の確定申告の流れ

土地売却後の確定申告をスムーズに進めるためには、事前準備をしっかりと行うことが大切です。土地売却後に行う確定申告の具体的な手順を5つのステップに分けて解説します。

【Step1】必要書類を用意する

土地売却後の確定申告ではさまざまな書類が必要となるため、提出漏れがないよう最初に用意しておくことが肝心です。

【土地売却後の確定申告で必要な書類】

必要書類	概要・入手先
確定申告書（第一表・第二表）	土地売却後に限らず、所得税の確定申告において作成・提出が必要な書類。税務署や市役所で入手できるほか、国税庁の公式サイトからもダウンロード可能です。
確定申告書第三表（分離課税用）	土地売却による譲渡所得は、他の所得と分けて税額を計算しなくてはならないため、分離課税専用の「確定申告書第三表」も作成・提出が必要。入手先は第一表・第二表と同様です。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）	譲渡所得の計算に必要な情報を記載する書類です。売却した土地の基本情報のほか、土地の購入価格や譲渡価格、売却相手の情報等を記載します。土地売却後に税務署から送付されますが、手元にない場合は税務署の窓口や、国税庁の公式サイトからも入手可能です。
売買契約書の写し	土地売却時の売買契約書の写しのほか、取得（購入）した時の売買契約書の写しも必要です。売買契約書は不動産会社が作成するため、紛失した場合は不動産会社に写しの手配を依頼してみてください。
登記事項証明書	売却した土地の情報を確認できる書類です。該当する土地の所在地を管轄する法務局の窓口で入手できるほか、オンライン申請システムを使うとより簡単に請求できます。 参照：法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
取得費や譲渡費用の証明書（費用が分かる領収書の写し等）	確定申告書に記載する取得費や譲渡費用を証明するために、土地の取得費や譲渡費用が分かる書類も準備が必要です。取得費・譲渡費用それぞれで、不動産会社に支払った仲介手数料の領収書や収入印紙代等の領収書の写しを用意しましょう。
本人確認書類	紙で確定申告書を提出する場合には、本人確認書類の準備も必要です。マイナンバーカードがあれば1枚で問題ありませんが、ない場合にはマイナンバーが確認できる書類と併せて運転免許証や健康保険証等の身元確認書類の提出が必要です。e-Taxで申告する場合は本人確認書類はいりません。

【Step2】譲渡所得の内訳書を記入する

必要書類の準備ができたら、譲渡所得の内訳書から記入していきます。確定申告書に所得額を記載する欄があるため、先に譲渡所得の内訳書を記入しておくとスムーズに進められます。

参照：国税庁「譲渡所得の内訳書」

【Step3】確定申告書を記入する

土地売却の場合、確定申告書第一表・第二表・第三表の記入が必要です。第一表は申告者の基本情報のほか、所得全体の概要を記入していきます。第二表は、第一表に記載した所得の内訳や控除等の詳細を。第三表には、分離課税となる土地の譲渡所得について詳しく記入が必要です。
記入漏れや計算間違いは課税額に大きな影響を与えるため、不安な場合は専門家に相談しながら進めましょう。

【Step4】確定申告を行う

確定申告書の提出は、土地を売却した翌年の2月16日～3月15日が期限となります。提出方法は、直接提出・郵送提出・e-Tax提出の3パターンあり、短時間で済ませたい場合には郵送もしくはe-Taxがおすすめです。

直接提出する場合は、時間に余裕を持って会場に行きましょう。提出会場はお住まいの地域によって異なるため、お近くの税務署でご確認ください。

【Step5】納税または還付を受ける

確定申告後、納税が必要な方には確定申告をした年の5月以降に納付書が届くので、税務署または金融機関で納税を行いましょう。給与所得者の場合は、給与天引きとなります。

還付を受ける場合は、確定申告書に記入した口座に還付金が振り込まれます。振り込まれる前に還付金額のお知らせがハガキで届くため、忘れずに確認してください。

【節税対策】土地売却後に利用できる税金控除・特例

土地売却後の税負担を軽減できる税金控除・特例制度があることをご存知でしょうか。代表的な3つの税金控除・特例制度について解説していきます。

１．相続から3年以内に売却した場合の特例

相続により取得した土地を一定期間内に売却した場合、相続税額を取得費に加えて譲渡所得を計算できる特例制度です。

【特例を受けるための適用要件】
・相続により土地を取得していること
・その土地を取得した人に相続税が課税されていること
・その土地を相続した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡（売却）していること

上記要件に当てはまる場合、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」および「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を添付して、確定申告時に特例の利用を申請できます。詳しくは、国税庁の公式サイトを確認しましょう。

参照：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

２．相続した空き家を売却した場合の特別控除

売却した土地に相続した空き家も付いていた場合、最大で相続人1人あたり3,000万円を控除できる特別控除があります。利用するためには、被相続人が一人暮らしであったこと、相続後から譲渡するまで利用していないこと、売却価格が1億円以下であることなど、いくつかの要件が設定されているため、細かな確認が必要です。

確定申告では、該当する土地（空き家）の登記事項証明書や市区町村長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書のコピーなどが必要となります。

参照：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

３．マイホームに関連する特別控除

土地と併せてマイホームを売却した場合にも、利用できる特別控除が複数あります。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

要件に当てはまれば併用できるケースもあるため、まずは国税庁の公式サイトから適用要件や必要書類を確認してみましょう。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」、国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」、国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」

土地売却後の確定申告を忘れたらどうなる？

土地売却後に確定申告を忘れると、ペナルティーが発生するリスクがあります。ここでは、確定申告を忘れた場合の影響と対処法を解説していきます。

税務署からの調査対象になる

確定申告が義務となるケースで申告漏れが発生した場合、税務調査の対象となる可能性があります。特に土地売却による利益が大きい場合は、不審な取引として調査のリスクが高まるので注意が必要です。

税務調査では土地の売却に関する証明書の提出が求められることがあり、万が一「意図的に確定申告をしなかった」と判断されると、重い罰則が科される場合もあります。時間もお金も無駄になってしまうため、確定申告が必要な場合は忘れずに手続きを行いましょう。

延滞税・加算税が発生する

確定申告期限に間に合わなかった場合には、延滞税・加算税が納税額にプラスされます。延滞税は期限を過ぎた日数に応じて発生し、過ぎた日数が長いほど増えるものです。加算税は無申告の場合に課される税であり、税務署からの指摘の前に申告をすれば5％、指摘後の申告は10～20％も納税額が上がるため気をつけましょう。

参照：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

新潟の不動産売却は協和住建へ

今回は、土地売却後の確定申告についてご紹介しました。

土地売却後は確定申告が必要なケースと不要なケースがあり、特例や控除制度を利用したい場合には本来確定申告が不要なケースでも申告したほうが節税につながることもあります。確定申告を忘れてしまうとペナルティーが科されるリスクもあるため、まずは「自分は確定申告が必要かどうか」を正確に確認するようにしましょう。

私たち協和住建では、創業から20年以上にわたって新潟県の不動産を取り扱っている地域密着型の会社だからこそ知り尽くしているノウハウを生かし、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良のご提案をさせていただきます。

土地・空き地の売却を考えている方は、お電話や下記お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

新潟の不動産について相談してみる