不動産売買を検討している時、「売り時」や「買い時」といったタイミングは気になるものです。実際、土地や住宅を少しでも高く売るためには、不動産価格に影響する要因を押さえ、不動産市場の動向を理解する必要があります。

今回は、不動産の売り時を確認するために注目すべきポイントから不動産市場の動向まで、不動産売買を有利に進めるために知っておくべき2023年の不動産価格傾向を解説します。

不動産の売り時を見極めるポイントとは

そもそも不動産価格には定価がなく、その時々の需要と供給のバランスによって価格が決められます。今が不動産売却に適した売り時かどうかを予測できるように、不動産価格を左右する要因を見ていきましょう。

築年数などの個別要因と不動産の強み

不動産の購入希望者にとって、物件の立地や築年数、建物の状態は非常に重要です。そのため、不動産の売却価格（＝市場価値）を決める際には、不動産があるエリアや築年数、間取りといった要素から査定を行います。たとえば同じエリア内で似ている間取りの物件があっても、やはり築浅である方が市場では高く評価されます。

しかし、需要と供給のバランスによっては想定以上の価格で売却できる可能性もあります。築年数などの個別要因だけで不動産の価値を判断せず、現在の需要に合わせて考えられる強みがないかを検討することも、お持ちの不動産を高く売るポイントとなります。

不動産価格に影響する需要と供給のバランス

不動産の売り時を見極めるなら、お持ちの不動産が立つエリアの需要と供給のバランスにも目を配ってみましょう。需要に対し、物件数が足りていない時、不動産価格が上昇傾向になる可能性があります。そのため、ここ数年で保留になっていた開発工事や建設計画が動き出していたらよいタイミングかもしれません。「商業施設が次々にオープンして、引っ越してくる人が増えているかも！」という実感があれば、不動産価格にもよい影響があるといえるでしょう。

不動産市場を左右する経済情勢

不動産価格は景気によっても大きく左右されます。一般的に、国の経済情勢が落ち込んでいる時は不動産価格は下向きに、反対に経済情勢が好調な時には不動産価格も上向きになる傾向があります。

ただし、例外もあります。新型コロナウイルスの流行下では、海外情勢の影響を大きく受け、資材不足による建設コストの上昇や工期遅延が全国的に発生しました。その結果生じたのが、すでに建物が完成している中古物件の需要の増加です。

このように経済情勢に目を向けることは、お持ちの不動産をより高く売るヒントになるでしょう。

不動産があるエリアの人口動向

お持ちの不動産が該当するエリアの人口動向も、不動産価格に影響することを忘れてはいけません。人口が増加傾向にあるエリアは不動産の需要が高まっているといえます。その一方、人口が減少傾向にあるエリアは不動産の需要が低くなっていることになります。

最近では、都会への人口流出が深刻な問題になり、地方の過疎化が加速しています。そんな地方でも人気が高まっているエリアもありますので、移住者が増えている地域は、不動産の市場価値も上向き傾向になるといえるでしょう。

2022年度全国不動産市場から見る不動産価格

不動産市場の動向は、前述したように経済情勢によって大きく変わります。アベノミクス政策による超低金利に、異次元の金融緩和…。2022年の不動産市場の状況を振り返っていきます。

不動産の購買需要が増加した日銀の金融緩和政策

2013年4月に日本銀行が「異次元の金融緩和」を始めてからというもの、低金利のもとで不動産価格は上昇を続けてきました。金融機関の貸出金利低下は、借り手にとってローンを組みやすい状況となり、不動産購入のハードルが下がるからです。購入希望者が増えることで、需要が高まり、それに比例して不動産の価値も高まっていったのです。

低金利を続けてきた結果、不動産価格は順調に上昇してきましたが、金融緩和政策による景気の上昇が頭打ちになっている今、金利上昇や不動産価格の下落が懸念されています。切り離せない不動産と経済情勢の関係性は、不動産売買のタイミングを検討する際には押さえておきたいポイントといえるでしょう。

2022年の不動産市況の振り返り

ここ数年、不動産価格は高騰基調のまま推移してきました。その要因として考えられるのは、終わりの見えない新型コロナウイルスの流行、そしてロシアによるウクライナ侵攻によって加速する円安と日本銀行による事実上の利上げ。さらに、木材が不足・高騰する「ウッドショック」の影響や、暮らし方を見直す人が増えたものの物件数が少ない状況が続いたことも要因として考えられています。

公示地価は2年ぶりの上昇に

2020、2021年は新型コロナウイルスの影響から、住宅地と商業地の地価が下落しました。そこからわずか1年で回復し、2022年には全国平均で上昇に転じています。

国土交通省が開示する「令和4年地価公示の概要」を見てみると、北海道・宮城県・福岡県などの地方都市で、特に価格が上昇していることが分かります。

参考：国土交通省ホームページ「令和4年地価公示の概要」

新潟県内の不動産価格の動向は？

新潟県内の地価は25年連続の下落となりましたが、下落率は前年より縮小しています。​用途別に見ると、住宅地・商業地は下落率が縮小、宅地見込地は下落から上昇に転じ、工業地は横ばいから上昇となっています。​

価格が上昇した地点は県内85地点（前年63地点）で、前年から価格変動のなかった横ばい地点は45地点（前年58地点）です。​

利便性や居住性の高さから、新潟市北区の7地点、東区の9地点、中央区の12地点、江南区の7地点、秋葉区の6地点、南区の2地点、西区の9地点、長岡市の1地点、上越市の2地点、新発田市の2地点、合計57地点（前年42地点）で価格が上昇し、横ばい地点は26地点（前年39地点）となっています。

市町村名	変動率
県全体	△1.1%（△1.2%）
新潟市	0.4%（0.1%）
長岡市	△1.2%（△1.2%）
上越市	△1.9%（△1.8%）
新発田市	△1.0%（△1.0%）
三条市	△1.5%（△1.4%）

引用：新潟県ホームページ「令和4年度新潟県地価調査結果の概要について」

2023年 不動産価格傾向の予測

物価の高騰や金利の上昇など、不動産市場にとって厳しい状況が予想される2023年。不動産売却を予定されている方はどのような点を注視するべきか、現時点で予測できる2023年の不動産市場傾向から注意点をまとめてご紹介します。

金融緩和縮小による金利上昇の可能性

「日本銀行の金融緩和政策縮小」という発表に多くの人が驚いた2022年末。日本銀行は、2022年12月20日に開かれた「金融政策決定会合」で、これまで0.25%程に制限していた長期金利の上限を0.5%程度にまで引き上げる決定をしました。これは「事実上の利上げ」と言われ、住宅ローンをめぐる環境が大きく変わる可能性が高まっています。

今回の決定では不動産市況に大きな影響はないと予測されていますが、今後は低金利を維持してきた金融機関の方向性が一気に変わることがあるかもしれません。実際に「固定金利」はすでに影響を受け始めています。今後の金利上昇のリスクについては注視しておく必要がありそうです。

不動産購入は早めの決断がおすすめ

不動産購入を検討されている方は、なるべく早めの決断がおすすめです。ここ数年、世界的なインフレやウッドショックなどの影響もあり、建築材料の価格高騰が続いています。今後も新築住宅を中心に、価格の上昇が続く予測である上に、金融緩和縮小による金利の上昇リスクもあるため、早めの購入が賢明といえます。

不動産売却は「価格動向の見極め」がキーワード

不動産売却を検討している方は、不動産需要の変化にも注目しながら慎重に計画を立てましょう。特に意識したいのが住宅ローン金利の動向です。住宅ローン金利が上昇しはじめると住宅の購入意欲が下がり、買い手自体が減少します。売り手に不利な状況とならないように、金利上昇のリスクを見据えながら不動産売却を検討していきましょう。

不動産売却・買取のご相談は協和住建へ

今回は、2023年の不動産市場の動向について解説しました。先の見えない社会情勢・経済情勢が続く今、お持ちの不動産をどのように運用するかが重要となっています。お持ちの物件が「負」動産となってしまわないように、住んでいない中古物件は次の世代へ引き継いだり、古くなった物件をリノベーションして生かしたりと、活用方法を早めに考えましょう。

私たち協和住建は、創業から20年以上にわたって新潟県の不動産を取り扱ってまいりました。お客様との距離が近い地域密着型の会社だからこそ、不動産売買に関するサポートも柔軟に行っています。弊社が持つノウハウを生かし、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良の提案をさせていただきます。

不動産の売却・買取を考えている方は、お電話やお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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