土地売却の基礎知識！スムーズに進めるための注意点とは？
「親から土地を相続されたけど、使い道がない…」
「引っ越しをきっかけに、所有している土地を手放したい…」
こちらの記事をご覧いただいている方は、こんなお悩みをお持ちなのではないでしょうか？
土地を売却する際には、建物がある場合の不動産売買とは異なるポイントがあります。
建物自体の価値による売却額の大きな変動がないからと不動産会社に任せきりにする人もいますが、ちょっとしたコツを知っているだけでスケジュールや売却額に違いが出る可能性があります。
こちらの記事では、土地売却で失敗しないために最低限知っておきたい基礎知識をまとめてお届けします。売却の流れや押さえておきたいポイントなど、取引をスムーズに進めるためのノウハウを解説しますので、ぜひお役立てください。
土地・空き家は持っているだけで負担が発生します
相続されたきり、活用していない土地をそのまま所有しているという方もいるのではないでしょうか？
「ずっと放置してきたから、このままでもいいのでは？」と考える人もいると思いますが、土地は所有しているだけで金銭的な負担が発生します。
たとえば、活用の有無にかかわらず避けられないのが固定資産税の納付。ほかにも維持費や管理費といったランニングコストもかかります。年単位では少額だとしても所有している限り、出費は続きます。
さらに問題なのが、土地内に空き家が建っているケース。建物が古くなり、倒壊の危険性や衛生面での問題があると特定空き家に指定されてしまい、固定資産税の優遇措置を受けられなくなる恐れがあります。
将来的な運用を見込めず、負担のみが発生している場合には、所有し続けることによるデメリットの方が大きいといえるでしょう。
土地売却に必要な書類とは？
はじめに、土地売却をする際に必要な書類について説明します。不動産会社に査定を依頼する段階では全てそろっていなくても問題ありませんが、取引を進めるためにいずれ必要になる書類なので早めにそろえておきましょう。
主な書類は次のとおりです。
- 登記簿謄本または登記事項証明書
- 登記済権利書または登記識別情報
- 土地測量図・境界確認書
- 本人確認書類（マイナンバーカード、運転免許証）
- 売買契約書
- 物件購入時の重要事項説明書
- 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
不動産の取引は大きな金額が動くため、本人確認書類や土地の所有権を確認する登記識別情報など、公的な書類を複数用意しなくてはいけません。必要な書類をきちんとそろえることで、適正価格での売却に一歩近づくことができます。
また取引完了後に確定申告を行うときには、不動産売却による利益（＝譲渡所得）を明らかにするために土地の価値を示す書類が必要になります。土地の入手・売却にかかった費用や実際の売買金額を証明する書類を用意できない場合、納税時に損をしてしまうこともあるので、困った時には不動産会社の担当者に相談するとよいでしょう。
土地・空き地売却の基本的な流れとポイント
続いて、土地売却の基本的な流れについて説明します。売却の工程は大きく分けて、下記の7つです。
- 境界線の確認
- 価格査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を決める・売却活動
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
- 確定申告（譲渡所得が発生する場合）
土地売却の場合、価格査定を受けてから引き渡しまでにかかる期間は3カ月〜6カ月程度が一般的。焦って売却をすると損をしてしまうこともあるので、6カ月を目安にスケジュールを立てておきましょう。
もし「●月までに売りたい！」という売却の期限がある場合には、あらかじめ不動産会社の担当者に共有しておくことをおすすめします。不動産は相場と比べて安いほど早く、高いほど遅く売れる傾向があります。
実績が豊富な不動産会社であれば、希望の期限に合わせた最適なプランを提案してくれるはずです。期限があるにもかかわらず伝えていないと、売却の方針が食い違い、思った通りのスケジュールで進まない恐れもあります。
要望や気になる点があれば、あらかじめ相談しておくのがよいでしょう。
また、土地・空き地売却を成功させるためには、次の7つのポイントを押さえておくことが肝心です。
1.売却活動を始める前に境界線を確認しましょう
スムーズに売却を進めるためには、ファーストステップである境界線の確認が重要です。土地の価格は「1平方メートルあたりの単価×面積」で計算するのが一般的。境界線がはっきりしていればあらためて測量する必要はありませんが、先祖代々受け継いできた古い土地や手入れがされていない土地の場合、隣り合っている土地との境界線が曖昧になっていることも。過去には、土地間の段差やブロック塀などでなんとなく境界を認識していても「登記簿上の境界は全然違った…」という事例もあります。
境界線によって発生する損失や隣人とのトラブルを避けるためには、土地を売却する前に土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。土地家屋調査士は、古い文献や資料、測量、現地調査などから土地の境界線を明確にする専門家です。隣地の所有者との話し合いも専門家の観点から行ってくれるので、安心して任せることができるでしょう。
ただし、土地家屋調査士にも能力の差があります。初心者では見極めるのが難しいため、依頼をする際は不動産会社を通して紹介してもらうのがおすすめです。
2.複数の不動産会社に依頼して価格査定を受けましょう
土地の価格査定を受ける際には、複数の不動産会社に依頼しましょう。理由は、不動産会社によって得意な分野やエリアがあったり、査定額に違いがでることがあるからです。
また、土地売却で失敗しないためには、あらかじめ自身で相場を把握しておくことが大切です。国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示している標準値の価格・公示価格は、同省の公式ホームページで見ることができます。
引用元：国土交通省
こちらのページでは、該当する市町村を選び、詳しい条件を設定することで、最新の取引データを見ることができます。
たとえば、「新潟県」「新潟市東区」を選択し、地価情報、地価調査年といった条件を設定すると、該当する取引の地価情報が一覧で出てきます。土地の大きさや立地の特徴などによる取引の傾向を知ることができるので、査定時の参考にしてください。
また、土地の価格には、周辺の生活環境や社会情勢なども関わっています。折り込みチラシや不動産のポータルサイトで近隣の不動産売買の傾向を調べたり、似ている条件の不動産の売却額を調査することで、おおよその相場をつかむことができます。
こうした準備をしておくことで、不動産会社から提示された査定額と相場に差がある場合に詳しく理由を尋ねることができ、納得した上で売却活動を進めることができます。
3.相場・ターゲットを踏まえた適切な価格設定をしましょう
査定を終えたら、信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格を設定します。
不動産の場合、基本的に相場に見合った価格でしか売却することはできません。相場と比較して理由もなく高すぎる・安すぎる場合には購入希望者が現れず、売却活動がうまく進まない恐れがあります。
そのため、売り出し価格は不動産会社から提示された査定額をベースに、多少の値段交渉がある可能性を踏まえ、相場より若干高めに設定するのが一般的です。
地域ごとの傾向や売り出しポイントについては不動産取引のプロである不動産会社の担当者が熟知しているはずですので、事前に立てたスケジュール内で売れる価格をアドバイスしてもらうとよいでしょう。
また立地によっては、駐車場やコンビニエンスストア、トランクルームといった商業用地に利用されることも考えられます。さらに広大な土地の場合には、太陽光発電用地やマンション開発などに活用される可能性も考えられます。こうした運用方法が考えられるときは、該当の事業者に対して売却活動をすると効果的でしょう。
土地の特徴を踏まえた上でニーズを正しく認識することで、適切な価格設定を行うことができます。
4.購入希望者に良い印象を与えられるように整備しておきましょう
売却活動がスタートすると、チラシやインターネットを通じて不動産の情報発信が行われます。購入を検討している人にとっては、こうした情報媒体で見る写真が第一印象となります。ゴミが散乱していたり、土地の形が見えないほど草が生い茂っている場合にはマイナスイメージを与えてしまうため、写真撮影や本格的な販売活動開始前に多少整備しておく必要があります。
住宅やマンションなど建物がある場合には、購入希望者が物件の見学を行う内見を行いますが、土地の場合も下見を行う人は少なくありません。特に住宅用地であれば、立地や近隣の環境が気になる人も多いはずです。
粗大ゴミの撤去作業などは業者に依頼する必要がありますが、多少の草むしりであれば自身で行うこともできます。購入希望者にプラスの印象を与え、価格に納得してもらうことが高額売却のコツになるので、お金をかけずにできる工夫は進んで取り組みましょう。
５.価値のない空き家は更地にすることも検討しましょう
空き地に建物が建っている場合、①建物付きのまま土地を売る もしくは ②建物を解体して更地を売る という2パターンの売却方法があります。
建物をそのままにした状態で売却する場合は、売主の手間や負担が少なく、売り出しまでの時間や費用を抑えることができます。しかし、買主にとっては解体費用や手間がかさむことになるので、マイナスポイントになってしまうことも。購入希望者が現れたとしても、建物が残っていることで敬遠される可能性も考えられます。
一方で、空き地を更地にして売却することで、高額かつ早く買主が見つかる可能性が上がります。これは、買主の負担が少ない上に、土地の利用方法を自由にイメージすることができるためです。
ただし更地にするためには、業者に解体を依頼する必要があります。建物の素材や大きさによって異なりますが、解体費用の相場は100万円〜500万円ほどと高額な負担になるので、立地が悪い土地だと売却によって損失が出てしまうこともあります。
買主との交渉次第で解体費用を折半して支払うケースもあるので、建物がある土地を売却するときには不動産会社に相談して、どのような方針で売却活動を進めていくかを決めましょう。
6.広すぎる土地は分けて売却しましょう
あまりに広大な土地を所有している場合は、一つの土地を複数の土地に分ける「分筆」をするのがおすすめです。いくら格安といっても広ければ広いほど、土地の売却額は上がり、購入希望者にはなかなか手が届かない状態になってしまいます。使い道や買主も限定されてしまうでしょう。
そこで役立つのが、土地の分筆。分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことで、土地の一部を売却するときや一つの土地を複数に分けて売却するときに行います。
ただし建築協定や地区計画によって土地の最低面積が制限されている場合など、稀に分筆ができないケースもあるので、あらかじめ確認が必要です。
ターゲットが使いやすい土地の形・面積に分けることができれば、購入希望者が集まりやすくなることが期待できます。
７.確定申告まで抜かりなく完了しましょう
土地を売却して利益が出た場合、これを譲渡所得といい、課税の対象となります。
売却額全額に対して課税されるのではなく、そこから土地を取得するためにかかった取得費や譲渡にかかった費用を差し引いた利益にかかるため、土地を売却して損失が発生した場合には確定申告は不要です。
また不動産売却の納税には、負担が軽減される特例がいくつかあります。特例の対象となる場合も確定申告は必須なので、忘れずに完了するようにしましょう。
土地・空き地売却のご相談は協和住建へ
今回は、土地の売却について解説してきました。基本的な流れは住宅やマンションの売却方法と大きく変わりませんが、ポイントをしっかりと押さえておくことで納得して売却を進めることができるはずです。
また立地が悪い場合には、なかなか購入希望者が現れず、売れ残ってしまう可能性もあります。こうした場合には、不動産会社による買取なども視野に入れ、柔軟に進めていきましょう。
協和住建では、お客様から売却の依頼をいただいた際に、一定期間成約しない場合に予めお約束した金額で協和住建が買取させていただく買取保証をつけることも可能です。
創業から20年以上にわたって新潟県の不動産を取り扱っている地域密着型の会社だからこそ知り尽くしているノウハウを生かし、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良のご提案をさせていただきます。
土地・空き地の売却を考えている方は、お電話や下記お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。
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