「マンションの売却を考えているけど、どこに相談するべき？」
「売却を進めるためには、なにが必要なの？」

所有している中古マンションを売却する時、余裕のないスケジュールで進めてしまったり、重要な不動産会社選びで失敗してしまったりすると、売却後に大きな後悔を残してしまうことになります。

こちらの記事では、マンションを売却する際に知っておきたい基礎知識を解説。売却の流れや押さえておきたいポイント、契約形態の違いによるメリット・デメリットなど、マンション売却で後悔しないためのノウハウをお届けしていきます。

マンション売却で起こりがちな失敗例と対策についても解説しているので、参考にしてください。

マンション売却の基本的な流れとポイント

まずはじめに、マンション売却の基本的な流れについて説明します。

マンションの場合も、戸建ての住宅を売却する時と基本的な流れは変わりません。

1. 価格査定を受ける
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 売り出し価格を決める
4. 売却活動・内覧受け入れ
5. 買主との交渉
6. 売買契約・引き渡し

マンション売却の場合、価格査定を受けてから引き渡しまでに4カ月〜6カ月程度かかるのが一般的です。焦って売却して損をしないためには、6カ月を目安に余裕を持ったスケジュールを立てておきましょう。

マンション売却をスムーズに進め、納得のいく価格で売るためには次の5つのポイントが大切です。

1.マンション売却に必要な書類をそろえる

まずはじめに、マンション売却に必要な書類を準備しましょう。あらかじめそろえておくことで、売却の手続きをスムーズに進めることができます。

• 登記済み権利証（登記識別情報）
• 間取りなどがわかる物件資料※購入時のパンフレットでもOK
• 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 身分証明書（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• マンションの管理規約

2.価格査定を受ける前に相場を調べる

続いて、価格査定を受けます。価格査定には、データを元に概算する机上査定と、実際に物件を調査して価格を割り出す訪問査定の2種類があり、どちらもマンション売却には必要な工程となります。

ただし、査定を受けるときに受け身で進めてしまうと「本当に適正価格なのか？」と後から疑問が湧いてくる可能性もあります。自ら主導権を握って納得しながら進めるためには、物件のおおよその相場を把握しておくことが重要です。

中古マンションの売却相場を調べ方にはいろいろありますが、「レインズ・マーケット・インフォメーション」も活用しましょう。こちらは不動産流通市場の透明性を確保するために誕生した不動産総合サイトで、誰でも不動産取引情報を閲覧することができます。

建物種別・エリア・沿線・築年数・成約時期といった項目から自分で細かく検索条件を設定できるので、所有しているマンションと似た条件の物件がいくらくらいで取引されているのかを確認できます。

 

たとえば、「新潟県」「新潟市東区」「築10年超え〜15年以内」「成約時期1年以内」と設定すると、該当する取引の情報が一覧で出てきます。キャプチャーでは細かくて見づらいですが、不動産取引の傾向を知ることができるので、査定時の参考にしてください。

ただし、こちらで公開されている価格は実際の取引価格なので、売り出し価格よりも低い傾向があります。売り出し価格を決める時には交渉時の値引きを考慮し、やや高めに設定するのが一般的なので、サイト閲覧時には念頭に入れておきましょう。

また相場を調べる方法としては、ほかにもインターネットの不動産ポータルサイトや広告も活用できます。マンション売却を成功させるためのファーストステップとして、相場の確認は必ず行いましょう。

3.信頼できる不動産会社と契約する

査定を終えたら、マンションの買主を探してもらうために不動産会社と媒介契約を結びます。この媒介契約には3つの形態があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

契約形態	システム	メリット	デメリット
一般媒介契約	複数の不動産会社に、同時並行で販売活動を依頼できる。最終的に購入に至った買主を紹介してくれた会社に仲介手数料を支払う。	・複数の不動産会社が販売活動を展開するため、幅広く購入希望者の興味を引きつけられる。	・複数の不動産会社と並行して連絡を取り合うことになるので、やりとりが煩雑になる。
専任媒介	不動産会社を1社選び、売却活動を行う。	・連絡の煩雑さを軽減できる。 ・2週間に1回以上、売主への経過報告が義務付けられているので、売却活動に取り組んでもらいやすい。	・販売活動の種類・規模が限定される
専属専任媒介	不動産会社を1社選び、売却活動を行う。専任媒介と比較して、より厳正な義務や制限が付加される。	・連絡の煩雑さを軽減できる。 ・1週間に1回以上、売主への経過報告が義務付けられているので、売却活動に取り組んでもらいやすい。	・売主が自分で買主を見つけた場合も、仲介手数料が発生する。

どの契約形態を選んでも、不動産会社と媒介契約を結ぶ段階では費用はかかりません。最終的に売買の契約が成立すると、成功報酬として仲介手数料が発生する仕組みになっています。
売却活動をうまく進めることができるかは、不動産会社の力量にかかっているといっても過言ではありません。そのため、査定を依頼した会社の中から信頼できる会社を選びましょう。

選ぶ上で、①査定額の根拠をわかりやすく説明してくれる ②担当者とのやりとりがスムーズ ③売却活動の予定を具体的に立ててくれる という3つのポイントは大切な指標になります。
一社に決めきれない場合は、まずは一般媒介契約をして、売却活動を進める中で1社に絞ることも可能です。信頼できる不動産会社、担当者を見極めて、二人三脚でマンション売却を進めましょう。

4.購入希望者の内覧は丁寧に対応する

契約を結び、売り出し価格を決めたら、売却活動が本格的にスタート。マンションの場合、売り出し開始から買主が見つかるまでの期間は平均2カ月半ほどですが、物件の条件やマーケットの状況によっては長引くケースもあります。

売却活動がスタートすると不動産会社が物件の情報発信を行い、購入希望者が現れた場合には内覧の受け入れを行います。内覧とは、購入希望者が物件の中を見学することで「どのくらい収納スペースがあるか」「水回りの設備はどうか」「住み心地はよさそうか」などを確認します。

すでに売主が新居に引っ越している場合は問題ありませんが、住みながら売却活動を行うには、立ち会いが必要です。売却をスムーズに進めるためには内覧時にいい印象を与えることが重要なので、あらかじめ念入りに掃除をして、購入希望者から質問された時には丁寧に答えるようにしましょう。

また、購入希望者が気になる水回りや収納は公開すべきですが、どうしても見られたくないスペースがある場合には、前もって不動産会社の担当者に伝えておくことをおすすめします。

５.売買契約・引き渡しが終わるまで慎重に

内覧を経て買主が見つかったら、売買契約を行います。不動産の売却では、契約を結んでからローンの本審査を行うので、売買契約と引き渡しは別日で行うのが一般的。買主が住宅ローンを利用する場合、ローンの本審査を2週間〜1カ月程度待つことになります。この期間に荷物の整理や引っ越しの準備を効率よく進めましょう。

また、入ってくるお金だけでなく、売却の場合であっても持ち出し費用があります。売買契約時には印紙税が必要ですし、仲介手数料や引っ越し費用は額も大きくなるので、支払う時期やタイミングをあらかじめ確認して準備しておきましょう。

マンション売却のよくある失敗例

ここからは、マンション売却で見られがちな失敗例とその対策について解説します。紹介している失敗例は誰もが陥る可能性のあるものばかりです。しっかりと注意点を理解した上で、不動産売却を進めていきましょう。

1.たくさんの不動産会社から連絡が殺到してパニック

先ほどマンションの市場価値を理解するためには複数社へ査定を依頼することが大切だとお伝えしましたが、複数の一括査定サイトで一気に査定を依頼すると、不動産会社からの連絡が殺到するケースもあります。連絡の対応で手一杯になり、検討の余裕がなくなると元も子もないので、3〜5社ほどを目安に依頼しましょう。

2.いつまでたっても買い手が見つからない…

「査定額を高く提示してくれたから…」と安易に不動産会社を選んでしまうと、売り出し価格が相場とかけ離れ、購入希望者の候補に入ることができません。不動産は妥当な価格でなければ、売却することは困難です。購入希望者が現れない状況が3カ月続く場合は、値下げをして適正価格にしてから売り出しましょう。

3.売却を急いで、大幅な値下げに対応してしまった…

新居への引っ越しやまとまった現金が必要な場合など、売却に期限があるケースもあります。しかし、焦ってしまったために、購入希望者から持ちかけられた価格交渉に無理に対応してしまうと売却後の後悔は避けられません。これを防ぐためには、①余裕を持ったスケジュールを立てること ②売却の期限・事情について不動産担当者に共有し、随時相談すること を心がけましょう。

特に②については、売主の事情を担当者が知らなかったために、意図とは違う方向に話が進んでしまう場合もあります。誠実に対応してくれる不動産会社であれば、事情に配慮した上で売却活動を進めますので、あらかじめ伝えておくことをおすすめします。

4.引き渡し時期が延びて、新居と二重ローンに…

こちらは住み替え時に起こりがちな失敗例ですが、ローン返済中のマンションを売却してから新居を購入しようと計画している場合、買主探しに苦労したり、引き渡し時期が想定よりも先延ばしになったりすると、売却予定のマンションと新居、2つのローンを返済する必要が出てきます。

買主の事情や景気の変動をはじめ、不動産売却には予期せぬトラブルがつきものですので、想定期限をもとに計画的に進めましょう。

マンション売却のご相談は協和住建へ

今回は、マンションの売却について解説してきました。マンションの場合は、戸建と比較して買主が早期に見つかる傾向があります。スムーズかつ納得のいく売却ができるよう、全体の流れと注意点を把握しておきましょう。

私たち協和住建は、新潟県の不動産を創業から20年以上にわたって取り扱っている地域密着型の不動産会社です。新潟県ならではの事情や不動産売買にまつわるノウハウを知り尽くしているので、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良のご提案をさせていただきます。

マンション・不動産の売却を考えている方は、お電話や下記お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

 

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