「住宅ローン返済中でも売却できる？」知っておくべきその方法を解説します
「住宅ローンがまだ残っているけど、売却はできますか？」。先日、お客様からこんな質問を受けました。家を所有している人は、同じような疑問を持ったことがあるのではないでしょうか。その答えは「イエス」です。今回は、住宅ローン返済途中で家を売却する方法を紹介します。
住宅ローン返済中に家を売却する３つの方法
住宅ローンが残っている家を売却するには、まず前提としてこちらを行う必要があります。
住宅ローンの残債を売却と同時に一括返済しローン契約を終了させる
住宅ローンが残っているというのは、住宅に抵当権が残っている状態です。ローン返済が滞ると住宅が担保として差し押さえられてしまいます。つまり、住宅ローンが残っている住宅は誰も買ってくれません。これを踏まえ、具体的に3つの方法を解説します。
方法１：住宅ローンを売却金で一括返済
住宅の売却金で残りのローンを一括返済するという一番シンプルな方法です。残債額よりも家を高く売れそうな場合や、売却金に貯金などの自己資金を合わせて売れる場合も該当します。
方法２：住み替えローンを利用
新しい家を購入して住み替える際に、ローン残債を新しい家のローンに一本化する方法が住み替えローンです。ローンの総額が大きくなるので、収入によっては審査に通らない場合がありますので、ここは注意が必要です。
方法３：任意売却で売却し残債が発生した場合はローンで返済
住宅ローンが残っている状態でも、借入金融機関の合意を得て不動産を売却することができます。ローンの返済が困難となった場合でも、競売等の強制的売却ではなく、不動産会社にローンを契約している金融機関との仲介役になってもらい市場で不動産を売却します。売却金がローン残債額に届かないこともありますが、返済が滞り競売になってしまうと任意売却よりも多くの残債が残ってしまいますので早めの対処が必要です。
住宅ローン返済中の家を売却するための費用
住宅ローンが残っている家を売却する場合、必要になる費用があります。後から困らないよう、事前にチェックしておきましょう。
【印紙税】
不動産売買にかかる税金。売却額に応じて税額が変わり、契約書に収入印紙を貼付して納付。
50万円超100万円以下：1,000円 100万円超500万円以下：2,000円
500万円超1,000万円以下：10,000円 1,000万円超5,000万円以下：20,000円
【抵当権抹消登記費】
ローン完済後、抵当権を外すための手数料。住宅1件あたり1,000円、住宅と土地は2,000円。
【仲介手数料】
売却を仲介した不動産会社へ支払う費用。売却金額により請求上限が定められている。
200万円以下：売買価格の5％ 200万円超400万円以下：売買価格の4％+2万円
400万円超：売買価格の3％+6万円 ※全て税別
【司法書士報酬】
登記の手続きを司法書士に依頼した場合の報酬。抵当権抹消登記手続きは1件10,000〜20,000円ほど。
まとめ
今回お伝えしたように、住宅ローン返済中でも家の売却は可能です。ただし、住宅ローンの残債を売却と同時に返済し、抵当権を抹消させることが前提条件。また、売却額がローン残債額に届かない場合やローンの返済が困難な場合など、ケースに応じた対応が必要になり、少し複雑です。このためローンが残っている家を売却する場合は、経験豊富で信頼できる不動産会社に相談しましょう。
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