土地や建物など不動産の売却を考えている方は、「売却した後、税金がかかるのか？」「税金がかかるとしたら、いくらくらいでどんな種類の税金があるのか？」といった税金に関する疑問をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。売却して得た資金での住み替えなどを検討している方は、税金で計画が崩れ困ることがないよう不動産売却と税金について知っておきましょう。

不動産売却で税金はかかるのか？

結論から言えば、土地や建物など不動産を売却すると税金が発生します。
代表的なのものは、土地や建物の譲渡所得にかかる税金です。
まずは、いくらの税金がかかるか把握するためにも、譲渡所得についてご紹介します。

譲渡所得とは、所有の不動産を売却したときに購入した価格を超えて利益が出たものを指します。
また譲渡所得は、不動産の購入代金（取得費）や、売却にかかった仲介手数料・印紙税といった費用（譲渡費用）を引いた金額として表すことができます。
式に表すと下記のようになります。

譲渡所得 = 物件の売却価格 – 買ったときの価格 – 買ったときの費用 – 売ったときの費用

税金の用語では、上記の計算式における物件の売却価格を「収入金額」、買ったときの価格と買ったときの費用を合わせて「取得費」、売ったときの費用を「譲渡費用」と言います。

なお譲渡所得は分離課税方式に分類されるため、給与所得とは別に計算・確定申告・納税を行う必要がある点には注意が必要です。

なお取得費の内、建物の購入代金や建築費は、築年数に応じた減価償却費相当額を引いて計算します。また相続不動産など、取得費がわからないケースもありますが、その際は収入金額の5％相当額を取得費として計算します。

譲渡所得はどのように課税されるのか

ここまでで不動産売却では、主に譲渡所得に税金がかかることをご紹介しました。ここからは、譲渡所得にかかる税金についてもう少し詳しくご紹介します。まず不動産売却時の譲渡所得は、給与所得などと同じ所得の1つです。そのため所得税・住民税の対象となります。

給与所得と違う面としては、分離課税方式に分類されていること。これにより、給与所得とは区分して計算する必要があります。
また譲渡所得にかかる税金の金額は、不動産を売却した年の1月1日現在でその不動産を5年より長く所有していたかどうかによって変動します。

短期譲渡所得と呼ばれる、所有期間が5年以下の場合には下記のような税率になります。
　39.63％（内訳 : 所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）

続いて長期譲渡所得、所有期間が5年を超えている場合には下記のような税率になります。
　20.315％（内訳 : 所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

このように大まかには所有期間が5年以下か超えているかで、譲渡所得にかかる税金が大きく変動します。
例として、譲渡所得が500万円の場合で各種計算してみると、所有期間5年以下なら198万1500円、所有期間5年超えなら101万7500円となります。

上記のように所有期間によって税金額が変動するため、家や土地を売るときは所有期間もチェックすることをおすすめします。

税負担を軽減できる特例もあり

マイホームを売却して譲渡益が発生する場合には、税負担を軽減できる特例もあります。代表的な特例としては、3,000万円の特別控除の特例が挙げられます。 これは所有期間が5年を超えるかどうか、つまり長期譲渡所得か短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されるものです。

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額
　譲渡所得 : 譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
　特別控除 : 3,000万円（※）

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

出典 : 国税庁 – 土地や建物を売ったとき

この他にも、条件によっては利用できる特例もあるため、マイホームの売却を行う際には特例の利用が可能かどうかも合わせて確認してみるとよいでしょう。

まとめ

今回は不動産売却時の税金として、譲渡所得に税金がかかること。またその税金額は、主に所有期間によって大きく変わることをご紹介しました。この記事が不動産売却を検討中の方にとって少しでもお役に立てれば幸いです。

不動産売却ではどうしても税金がかかってしまいますが、売却後の住み替えなどに向けて、なるべく多く手元に残しておきたいはずです。そこで不動産売却は実績があり、しっかりと対応してくれる不動産業者に依頼することをおすすめしています。

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