アパートを売却する流れは？買取の流れや事前準備、売却タイミングを解説

アパートの所有・賃貸経営には、空室対策や修繕対応、管理コストなど、さまざまな悩みがつきまといます。「管理の手間から、そろそろアパートを手放したい」「老朽化が進んでいて今後の経営が不安」「アパートを相続したものの管理できず困っている」など…

そんなお悩みから、アパートの売却を考える方へ。この記事では、「アパート買取」という方法でお持ちのアパートを売却する際の流れについて解説します。アパート売却を考え始めた時の判断材料としてぜひご活用ください。

アパート売却について、概要やコツについては、「アパート売却の秘訣とは？高価買取のコツや、不動産会社の選び方を解説」の記事もあわせてご覧ください。

2種類のアパート売却方法：買取と仲介とは？

アパートを売却する方法には大きく「買取」と「仲介」の2つがあります。「買取」は、不動産会社がアパートを直接買ってくれる方法で、スピード感を持って売りやすい方法です。一方で「仲介」は、買主を探すために不動産会社が間に立つため時間はかかるものの、買取よりも高い価格で売りやすいです。

買取はどんな人に向いている？

買取・仲介ともに、どちらもメリット・デメリットがあります。そのため、「どちらか一方が良い」と言えるものではなく、「その人にとって、どちらが売却目的に合っているか」で判断することが大切です。

ここでは、「買取が向いている方」の傾向を整理しました。

【買取が向いているケース】

• できるだけ早く現金化したい方：資金繰りが厳しい、相続整理など急ぎの事情があるケース。
• 老朽化が進み、仲介では売れにくい物件を抱えている方：修繕費が大きくかかり、仲介では買主がなかなか見つからないケース。
• 入居者対応や維持管理から解放されたい方：管理の手間から少しでも早く解放されたいケース。

アパート買取の具体的な流れ

アパート買取は、不動産会社が直接買ってくれるため、仲介よりも工程が少なくスムーズに売却を進めやすい方法。事前にどのようなステップで進むのかを理解しておくと、安心して取引ができます。ここでは一般的な買取の流れをまとめています。

1. 相談・査定のご依頼
   アパート買取を行っている不動産会社に、相談・依頼をします。この際に複数の会社に査定を依頼すると、査定額を比較でき、適正な買取価格を判断しやすいです。また、売却の意向を伝えると同時に、アパートに関する資料を準備しておくと、より詳細な査定を受けやすくなります。
   【必要な書類の例】登記簿謄本／公図／固定資産税評価証明書／建物図面・間取り図／賃貸借契約書（入居者がいる場合）／レントロール（賃貸借条件の一覧表）／修繕・リフォーム履歴がわかる資料（屋根・外壁の他、各居室のキッチン、トイレ、ユニットバス、エアコン、給湯器の入替、クロス張替えや和室→洋室に変更など）
2. 現地調査・査定
   依頼した不動産会社の担当者が現地を訪問し、物件の状態を詳しく確認します。建物の老朽化度合い、地価、周辺環境、入居状況、資産価値などを総合的に判断し、買取価格が提示されます。
3. 買取お打ち合わせ・売買契約
   提示された買取価格と、売買条件に納得できたら、契約内容や売買に必要な書類、手続きなどを話し合ったうえ売買契約に進みます。契約書の内容を十分に確認し、不明な点がないか最終確認・合意します。仲介では、一般の買主が現れるのを待つ必要がありますが、買主を探す工程が省かれるため、手続きがスムーズです。
4. 契約成立・決済・引き渡し
   契約成立後、指定された期日に代金が支払われます。その後は、不動産会社がアパートを管理・販売します。入居者がいる場合でも、入居中のまま（オーナーチェンジ）で引き継がれるケースが多く、退去させる必要は基本ありません。

アパート買取の前にできる事前準備

アパート買取の際には、事前に確認しておくと査定や契約がスムーズに進みます。不要なトラブルを避けるためにも、以下のポイントをチェックのうえ準備を進めましょう。

事前準備のポイント

【1】建物の図面・契約書類の準備

下記の資料を用意しておくと安心です。

• 登記簿謄本
• 公図
• 固定資産税評価証明書
• 建物図面・間取り図

【2】賃貸に関する情報

• 賃貸借契約書（入居者がいる場合）
• レントロール（賃貸借条件の一覧表）
• 未収家賃・トラブルの有無確認

【3】ローン残高の確認

金融機関から借りているローンが残っている場合、現在の残債額を把握しておきましょう。売却価格で残債を完済できない場合、収支がマイナスとなるため、自己資金から補填して返済したり、他の売却方法を検討したりする必要があります。

【4】簡易清掃（必要に応じて）

現地調査の際に、綺麗に保たれている物件の方が印象が良くなります。

アパートはどのタイミングで売ると良い？

スピード感を持ってアパートを売却したい方にとっては、「売りたいと思った時」が売り時です。しかし、築年数や収益性の変化によって、物件の価値はその時ごとに変化します。ここでは、一般的に「売り時」の判断とされる指標をご紹介します。

よくある売り時の判断基準

【1】 築20年を超える前

築20年は、建物の劣化や設備交換が必要になる目安時期のため、それ以降は価値が下がりやすくなります。修繕をするとなると、工事費が数百万円規模になることも考えられるため、大きな出費を負担する前に売却することも一つの手です。

【2】耐用年数終了のタイミング

アパートは建物構造ごとに法定耐用年数が定められており、この年数を超えると減価償却ができなくなり、節税効果が薄くなります。木造アパートの場合、耐用年数は22年と定められています。この期間も売却時の一つの目安となるでしょう。

【3】入居率が高い時期

入居率が高いアパートは、次のオーナーが見つかりやすく、高値で売却しやすいとされています。「高く売りたい」と考えている場合は、なるべく空室が少ない時期に売却しましょう。
ただし、立地・築年数・競合物件との関係から、一度下がってしまった入居率は回復が難しいことも。買取なら不動産会社が直接買取を行うため、入居率が低くても売りやすい点がメリットです。

【4】アパートの所有期間が5年を超えた時

アパートを売却して利益を得た場合、譲渡所得税と住民税の2つの税金がかかります。この税額を計算するための税率は、所有していた期間によって変化します。
所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期所得と定められています。

それぞれの税率は下記の表の通りです。

所有期間	所得税	住民税
5年以下（短期譲渡所得）	30％	9％
5年を超える（長期譲渡所得 ）	15％	5％

このように、所有期間が5年を超えるか超えないかにより、税額の差が非常に大きくなります。このため、税負担を考慮して“5年超え”のタイミングを売却の目安とするオーナーも多いです。なお、所有期間の数え方は「アパートを売却した年の1月1日を基準に5年超かどうかを判定する」ため、手続きの前に確認しておくと安心です。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

【5】相続前・相続後の整理時

遺産分割、固定資産税負担、管理の可否などの理由から、売却されるケースもあります。

よくある疑問Q&A

Q.売買契約から決済までは、一般的にどれくらいの日数がかかりますか？

不動産会社や物件条件にもよりますが、買取の場合は通常1か月以内ほどで完了することが多いです。仲介に比べて買主探しの期間が不要なため、短い期間で売却が進む点がメリットです。

Q.査定依頼の前に用意しておく書類はありますか？

物件の情報が多いほど、よりスムーズで正確な査定を受けやすくなります。
新築時や中古購入時の売買契約書、工事請負契約書、重要事項説明書、建物・土地の図面、賃貸借契約の一覧表（レントロール）、修繕履歴をまとめた資料など、保有する情報はなるべくご提示ください。

Q.入居者がいるままでも売れますか？

はい。買取業者はオーナーチェンジ物件として扱われるため、入居者がいるままでも売却が可能で、退去交渉を行う必要はありません。

Q.築古アパートでも買取できますか？

はい、可能です。築年数が古くても、不動産会社は立地条件や周辺環境を総合的に判断します。リノベーションや解体して更地にするなど、その後の活用方法も考えたうえで査定を行うので、「古い物件だから売れないかも」と諦めず、まずは相談をおすすめします。

新潟でのアパート売却なら協和住建へご相談ください

アパートの管理・運営は、手間やコストがかかるもの。売却しようかお悩みの方は、スムーズな売却が可能な「アパート買取」をぜひご検討ください。買取は、短期間で売却をしやすい反面、仲介と比較すると売却価格が低くなりやすいという点がデメリットです。そのため、地元に詳しく、物件の価値を正しく把握・査定してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

協和住建は、創業20年以上の豊富な実績と、新潟市を中心とした地域密着のノウハウを活かし、お客様のアパートをスピーディーかつ適正価格で買取いたします。

協和住建のアパート買取について、詳細は「アパート買取のお悩みは協和住建にご相談を！」をご覧ください。「できるだけ早く現金化したい」「手間をかけずに売却したい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。仲介も含めて、ご状況に合わせて最適なご提案をいたします。

協和住建のアパート買取事例

協和住建では、新潟市を中心にアパート買取を行っております。修繕前のアパートや、築20年超の物件も買取実績があります。現状のままで売却いただくことも可能です。空室が多い物件や築年数の古い物件でも、まずはご相談ください。

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お客様一人ひとりに合わせた最良のご提案をさせていただきますので、お電話やフォームからぜひお気軽にご相談ください。

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