アパート売却の秘訣とは？高価買取のコツや、不動産会社の選び方を解説

新潟でアパートを所有しているものの、「空室が増えて収益が安定しない」「修繕費がかさみ今後の維持管理が不安」といった悩みを抱えるオーナーは少なくありません。そんな時に「アパートの売却」を考えてみませんか？

中でも、不動産会社が直接アパートを買取する方法なら、仲介売却よりも短期間で資金化でき、管理や修繕の負担から解放されます。しかし、すべての不動産会社がアパート買取に対応しているわけではありません。事前に、業者の選び方や手続きの流れを理解しておくことが重要です。本記事では、新潟でアパートを売却するための仕組みから不動産会社選びのポイント、実際の手続きまでをわかりやすく解説します。

アパートの売却方法とは？買取と仲介の違いを解説

アパートを売却する際には、大きく分けて「買取」「仲介」の2つの方法があります。ここでは、まず仲介と買取の違いについて解説します。

アパート買取とは？

アパート買取とは、不動産会社が直接物件を購入する不動産売却方法のことです。アパート買取の最大の魅力はスピード感です。買主を探す必要がなく契約成立までの期間が短いため、急いで資金化したいオーナーにおすすめです。また、多くの場合、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除されるため、売却後の思わぬ修繕トラブルに悩まされる心配が少ないのもポイントです。その一方で、買取価格は仲介売却よりも低くなる傾向があるため、価格を最優先にしたい場合にはデメリットとなり得ます。

アパート仲介とは？

アパート仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り（仲介）、売主に代わって買主を探してくれる方法です。市場相場に近い価格での売却が期待できますが、買い手が見つかるまでに時間がかかったり、内覧対応や売却活動の負担が大きかったりというデメリットがあります。特に築年数が古いアパートや空室の多いアパートは、一般の個人買主が見つかりにくく、売却が長期化する傾向にあります。

アパートの買取と仲介の違い

買取と仲介を比べると、下記の表のようにまとめることができます。

	買取	仲介
売却方法	不動産会社が直接物件を買い取る。	不動産会社が買主を探し、売主と買主の間に入って契約をサポートする。
メリット	・スピーディーな現金化が可能 ・仲介手数料が不要 ・現状のままで売却できる（リフォームや修繕が不要）、内覧対応の必要がない。	・一般的に買取よりも高値で売れる可能性がある。
デメリット	・仲介よりも売却価格が低くなる傾向がある。	・売却までに時間がかかる。 ・買い手が見つからない可能性がある。 ・仲介手数料がかかる。

アパートを売却する場合、この2つの方法の違いを理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。とくに、以下のような人には、アパート買取がオススメです。

• いますぐにでも現金化したい
• 老朽化が進んでいる、耐震性に不安がある
• 空室が目立つ、入居率が低い
• 相続したアパートで、管理する時間がない
• 近隣住民とのトラブルを抱えている

詳しくはアパート買取ページをご覧ください。

アパートを高値で売却する3つの秘訣

大切に運用してきたアパートを売却するならば、しっかりと価値を見てもらい、できるだけ高く売りたいですよね。ここでは、アパートを高値で売却するための具体的な秘訣を3つご紹介します。

アパートの現状を正確に把握する

まずは、ご自身のアパートの価値を客観的に把握しましょう。アパート売却価格は、以下の要素によって大きく左右されます。

築年数	築年数が浅いほど、高値がつきやすくなります。
構造	木造、鉄骨造、RC造など、構造によって耐用年数が異なるため、価格に影響します。
立地	駅からの距離、周辺環境（スーパー、学校、病院など）、治安が良いほど、高く買われやすいです。
物件の状態	外壁のひび割れ、雨漏りの有無、設備の老朽化、耐震性などが評価されます。
入居率	満室に近いアパートは収益性が見込めるため、高値がつきやすくなります。

これらの情報を事前に整理しておくことで、不動産会社との交渉がスムーズに進み、適切な価格で査定してもらいやすくなります。

売却の適切なタイミングを見極める

アパートを売却するタイミングも非常に重要です。

経済情勢	金利の動向や景気の良し悪しは、不動産価格に影響を与えます。金利が低い時期は、不動産投資が活発になり、高値で売れる可能性があります。
税金の負担	物件を売却し、利益が出た際にかかる「所得税」「住民税」は、所有期間※（物件を購入してから売却するまで）が5年以下の場合は税率が高く、5年以上経ってから売却すると、税率が低くなります。そのため、「所有から5年以上経ったタイミング」も一つの売却目安です。 ※所有期間：アパートを購入した日から、売却した年の1月1日までの期間
アパートの築年数	建物の価値は築年数と共に下がっていきます。特に、減価償却期間が終了する前に売却することで、売却益に対する税金を抑えられる可能性があります。減価償却費は建物の構造によって異なり、木造の場合は22年、鉄骨造（骨格材の厚さが3mm超4mm以下）は27年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。「この期間より前」を意識して売却時期を検討することも大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼する

アパートの売却を成功させる上で最も重要なのが、複数の不動産会社に査定を依頼することです。複数社に査定を依頼することで、以下のようなメリットがあります。

相場を把握	複数社に査定を依頼することで、所有アパートの相場感を正確に把握しやすくなります。
専門性の比較	査定額だけでなく、提示された価格の根拠や、担当者の対応、専門性などを比較検討することができます。

アパート売却を成功させるための不動産会社選び5つのポイント

アパートの売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。すべての不動産会社がアパート買取・仲介に対応しているというわけではありません。その中で、アパート買取・仲介が得意な会社を見つけるポイントをご紹介します。

1.アパート買取・仲介の実績が豊富か？

まず確認すべきは、その不動産会社がどれくらいアパート買取・仲介の実績を持っているかです。ホームページ閲覧や相談の際に、過去の買取事例や得意な物件種別を確認しましょう。特に、新潟市内や近郊エリアでの実績が豊富であれば、その地域の市場をよく理解しており、適正な価格を提示してくれる可能性が高いです。

2.スピード感と対応力はどうか？

アパート売却の中でも、とくに「買取」のメリットは、なんといってもそのスピード感です。問い合わせから査定、契約、現金化まで、どれくらいの期間で対応してくれるかを確認しましょう。急いでいる場合は、即日査定や最短〇日で現金化といった、スピード対応を謳っている不動産会社も候補に入れましょう。また、担当者のレスポンスの速さや、こちらの疑問に丁寧に答えてくれるかといった対応力も、重要な判断材料です。

3.適正な査定価格を提示してくれるか？

査定価格は業者によって大きく異なります。複数の業者に査定を依頼し、比較検討することが不可欠です。また、査定額の根拠を明確に説明してくれる業者を選びましょう。単に「〇〇万円です」と提示するだけでなく、なぜその価格になるのか、物件のどこを評価してくれたのかを具体的に説明してくれる不動産会社は信頼感があります。また、査定額が市場相場よりも著しく低い場合は、安易に契約せず、その理由をしっかり確認するか、別の会社にも査定の相談をしてみましょう。

逆に、不動産会社が買主を見つける「仲介」では、査定額が高くても、その額でなかなか売却できないケースもあります。売却活動が長期化し、最終的に査定額より価格を下げての売却になる場合もあるため、相場よりも高額な査定額が出た場合も、査定額の根拠を聞きましょう。

4.契約内容が明確か？

契約書の内容も注意深く確認する必要があります。とくに、引き渡し条件、決済のタイミングなど、トラブルになりがちな項目はしっかりチェックしましょう。不明な点があれば、納得できるまで担当者に質問し、曖昧なまま契約を進めないことが大切です。

5.会社の信頼性と口コミ・評判はどうか？

その会社の信頼性を確認しましょう。宅地建物取引業の免許を持っているか、設立からどのくらい経っているか、インターネット上の口コミや評判も参考にしましょう。また、大切なアパートを任せるのですから、実際に担当者とやりとりをしてみて「話をしっかりと聞いてくれるか」、「要望を汲み取った提案をしてくれるか」を直接確認し、安心して任せられる不動産会社を見つけられるとベストです。

アパート売却（買取）に必要な手続き・流れを解説

ここでは、アパート売却を進める際の一般的な手続き・流れを解説します。今回は、スピード感を持って売却ができる「買取」の方法で流れを説明します。

STEP1：不動産会社への相談・査定依頼

まずは、アパート買取に対応している不動産会社に相談します。複数の業者に査定を依頼することで、適正な買取価格を見極めることができます。この際、物件の資料（登記簿謄本、固定資産税評価証明書、間取り図など）を準備しておくとスムーズです。加えて、リフォーム履歴や設備入れ替え履歴（エアコン・給湯器等の設備をいつ取り替えたか）を把握しておくこともポイントです。

必要な書類の例

登記簿謄本 公図 固定資産税評価証明書 建物図面・間取り図 賃貸借契約書（入居者がいる場合） レントロール（賃貸借条件の一覧表）

STEP2：現地査定・買取価格の提示

次に、依頼した不動産会社の担当者が現地を訪問し、物件の状態を詳しく確認します。建物の老朽化度合い、地価、周辺環境、入居状況などを総合的に判断し、買取価格を提示します。

STEP3：売買契約の締結

提示された買取価格に納得できたら、売買契約を締結します。売買に必要な書類・手続き等を話し合ったうえで、契約書の内容を十分に確認し、不明な点がないか最終確認・合意します。

STEP4：契約成立・決済

指定された期日に、不動産会社から代金を受け取ります。その後、不動産会社はアパートを管理・販売します。

「仲介」の場合は、STEP2とSTEP3の間で、仲介の契約である「媒介契約の締結」と、買主を探す「売却活動」の工程が増えます。

よくあるご質問

アパート売却についてよくあるご質問をまとめました。

Q：査定費用はかかりますか？

A：協和住建の場合、査定料は無料です。机上査定（簡易査定）・訪問査定のどちらも無料で対応していますので、安心してご依頼ください。

Q：全室空室のアパートでも売却できますか？

A：不動産会社にもよりますが、協和住建では可能です。入居率が高い物件ほど高値がつきやすい傾向はありますが、全室空室でも買取対象となります。活用方法を含めて査定いたしますので、まずはご相談ください。

Q：相続したアパートを売りたいのですが、相談できますか？

A：もちろんご相談いただけます。相続の状況を伺った上で、必要な手続きや流れをご案内します。相続登記が必要な場合は、提携の司法書士をご紹介することも可能です。

Q：査定を依頼する際に必要な書類はありますか？

A：必須ではありませんが、以下の書類をご用意いただけると査定がより正確になります。書類がそろっているほど、高額買取が可能になりますので、保有する情報はなるべくご提示ください。

• 売買契約書
• 工事請負契約書
• 重要事項説明書
• 建物・土地の図面
• 賃貸借契約一覧表（レントロール）
• 修繕履歴の資料

Q：築古・老朽化したアパートでも買取ってもらえますか？

A：はい、価格は低めになりますが、築古物件でも買取を行う業者はあります。活用余地があれば十分に売却できます。まずはご相談ください。

Q：賃貸中のアパートでも売却できますか？

A：可能です。入居者との賃貸借契約は新しいオーナーに引き継がれるため、退去をお願いする必要がないケースが多いです。このような物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、安定した収益が見込めるため購入希望者が多い傾向にあります。

Q：アパート売却の最適なタイミングはいつですか？

A：目的によって異なります。下記はあくまで例ですが、状況に合わせた判断をしましょう。

• アパート管理をやめたい場合：早めの売却
• 節税目的の場合：耐用年数終了のタイミング
• 高値売却を狙う場合：需要が高まる時期（満室状態での売却、再開発などの周辺状況の変化）

新潟市のアパート売却のご相談は協和住建へ

管理に困っているアパートを所有している方は、売却をご検討ください。中でもアパート買取という方法は、短期間で現金化でき、煩雑な売却手続きの負担も軽減できる便利な方法です。ただし、仲介に比べて価格が低くなりやすいため、成功させるには「信頼できる不動産会社選び」が重要です。

新潟市を中心に豊富な実績を持つ協和住建なら、創業20年以上の実績と地域密着のノウハウを活かし、お客様のアパートをスピーディーかつ適正価格で買取いたします。空室が多い物件や築年数の古い物件でも、豊富な経験をもとに柔軟に対応可能です。
「できるだけ早く現金化したい」「手間をかけずに売却したい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。仲介も含めて、ご状況に合わせて最適なご提案をいたします。

詳しくは「アパート買取のお悩みは協和住建にご相談を！」をご覧ください。

お客様一人ひとりに合わせた最良のご提案をさせていただきますので、お電話やフォームからぜひお気軽にご相談ください。

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