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建物や人々の生活に大きな影響を与える液状化。

所有する不動産が液状化してしまった場合や、液状化するリスクがある場合、「液状化した不動産は売却できるのだろうか？」と不安になる方も多いのではないでしょうか。

今回は、液状化した（もしくは液状化リスクのある）不動産を売却するコツをご紹介します。液状化が不動産に与える影響や、液状化の判定方法など、詳しく解説していきます。

液状化の原因とは？

液状化はなぜ起こるのか。液状化の原因を把握して、所有する不動産に液状化のリスクがあるかどうかを確認しましょう。

液状化が起こる理由

通常は砂と砂がかみ合わさっている地盤が、地震などの揺れによって砂粒同士のかみ合わせが外れることで液状化は発生します。

砂粒の隙間には水があるため、砂粒同士のかみ合わせが外れると地盤は泥水のような状態になり、建物を支えきれなくなってしまうのです。これによって、建物の沈下や傾斜が発生します。

液状化による不動産への影響

液状化による不動産への影響は、主に以下の3つが挙げられます。

1. 建物や地盤に亀裂が入る
2. 建物や地盤が傾く
3. 水と砂が吹き出し泥だらけになる

特に人々の生活に大きな影響を与えるのは亀裂と傾きです。

液状化によって地盤が沈下することで建物が傾き、その影響で住宅の基礎や壁に亀裂が入ってしまうことがあります。傾きや亀裂は扉が開かなくなるトラブルの他、めまいや頭痛、吐き気などの健康被害にもつながるため注意しましょう。

また、地盤沈下が発生すると、水よりも軽いマンホールや水道管が浮き上がることも考えられます。最悪の場合、水が出なくなったり、下水が機能せず排水口の水が逆流したりと深刻な被害をもたらすこともあります。

液状化の被害に遭いやすい不動産の特徴

液状化の被害に遭いやすい不動産の特徴は3つあります。

1. 地下水位が高い
2. 地盤が砂質土である
3. 緩く堆積している

沼や池・川であった土地は、埋め立て時の状況によっては地盤の締まり具合が緩く、液状化現象が起こりやすい土地といえます。他にも、臨海部や大河川沿いの沿岸地、砂丘間の低地、人工改変地では液状化が発生しやすいため注意が必要です。

安心につながる「液状化判定」

不動産売却前に、「事前に液状化判定を行う」という選択肢もあります。液状化の判定方法は「概略判定」と「液状化判定」の2段階に分けられます。

液状化マップ・地形区分から調べる「概略判定」

概略判定は、不動産が該当する液状化マップ・地形区分から確認することです。地形から液状化のリスクがあるかどうかをまずは確認しましょう。

 

【地形区分に基づく液状化の発生傾向】

発生傾向の強弱	250mメッシュの微地形分類
強	埋立地、砂丘末端緩斜面、砂丘・砂州間低地、旧河道・旧池沼
	干拓地、自然堤防、三角州・海岸低地
	砂州・砂礫洲、後背湿地、扇状地（傾斜＜1/100）、 谷底低地（傾斜＜1/100）、河原（傾斜＜1/100）
	砂丘（末端緩斜面以外）、扇状地（傾斜≧1/100）、 谷底低地（傾斜≧1/100）、河原（傾斜≧1/100）
弱	山地、山麓地、丘陵、火山地、火山山麓地、 火山性丘陵、岩石台地、砂礫質台地、火山灰台地、礫・岩礁

出典：国土交通省「地形区分に基づく液状化の発生傾向」

液状化マップについては、国土交通省「ハザードマップポータルサイト」から確認できます。

専門会社による「液状化判定」

液状化リスクを正確に把握したい場合、専門会社による液状化判定を検討しましょう。概略判定でリスクが大きいと判定された場合は、売却前に詳細判定をしておけると安心です。調査方法は大きく分けて2つあります。

• ボーリング調査（標準貫入試験）

費用とコストがかかりますが、土の種類や地下水位の深度、地盤の硬軟や粒径・粒度分布などを詳しく判定できます。判定計算には、土の締り具合や強度を表す「N値」、液状化に対する抵抗率を表す「FL値」、液状化指標値である「PL値」が用いられます。

• スクリュードライバーサウンディング試験（SDS試験）

ボーリング調査よりも費用と時間を削減したい場合に利用したい簡易的な調査方法です。土質を判定するのと併せて、地下水位測定も実施されます。

液状化した不動産を賢く売却するポイント

液状化被害のある不動産を売却する場合、通常通りに売却しようとしてもなかなか買い手は見つかりません。液状化した不動産を賢く売却するためにはどのようなポイントがあるのでしょうか。

Step1．不動産会社へ相談する

不動産会社では、不動産を直接買い取る「買取」と、売主と買主の仲介役を担う「仲介」を行っています。不動産売却で頭を悩ませたら、まずは地元の不動産情報に強い不動産会社へ相談しましょう。「買取」と「仲介」にはそれぞれメリット・デメリットがあります。不動産会社で詳しく話を聞き、売却方法を提案してもらいましょう。

Step2．地盤改良工事を行う

液状化した不動産でも、地盤改良工事を行うことで相場に近い価格で売却できる可能性が高まります。地盤改良工事の工法は5種類あり、費用や期間はそれぞれに異なるため、予算や土地の状況に合わせて選びましょう。

 

【地盤改良工事5つの工法と費用相場＆工事期間の目安】

工法	概要	費用相場	工事期間
土台上げ工法	基礎地盤に爪付きジャッキを差し込んで、土台から上層部を持ち上げて沈下修復を行う工法	100～200万円	2～3週間
硬質ウレタン注入工法	基礎下の空洞にウレタン樹脂を注入して傾斜修復を行う工法	350～600万円	1～3週間
耐圧盤工法	基礎下に敷設した耐圧板を反力板として家屋を持ち上げて傾斜修復を行う工法	200～700万円	2～5週間
鋼管圧入工法（アンダーピニング工法）	基礎下の各所から小口径鋼管を地盤の支持地盤まで圧入させて、その反力で家屋を持ち上げて傾斜修復を行う工法	300～1,000万円	1～2カ月
グラウト注入工法	凝固する性質を持つグラウト材を注入して、地盤の強度を高める工法	300～600万円	1～2週間

Step3．売却方法や価格を検討する 

不動産会社による「仲介」を選択した場合、売却希望価格・売り出し方法・売却希望日等を検討していきます。プロに任せればこれまでの経験と実績から適切な売却方法を提案してもらえるので、安心して検討を進められるでしょう。

ポイントは、売り出し期間中の広告料金を負担してもらえる不動産会社を選ぶことです。自身で広報活動を行うことは時間と費用がかかりすぎてしまうため、プロの力を借りて進めましょう。

Step4．買主に液状化の事実を告知する

買主が決まったら必ず液状化の事実を告知しましょう。液状化リスクは不動産売買契約における告知義務事項には含まれていないものの、液状化した不動産の場合は告知義務に該当します。

もし、告知せずに売却してしまった場合、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償請求をされる恐れがあります。このようなトラブル・リスクを回避するためにも、液状化と判定された不動産は買主に液状化の事実を告知することが大切です。

まとめ：新潟の不動産売却は協和住建へ

今回は、液状化した不動産の売却について詳しくご紹介しました。液状化した、または液状化リスクのある不動産を売却する場合、スムーズに売却できるか不安を抱く方もいるもの。どのような売却方法が考えられるのか、事前のリサーチで明確にしておけると安心です。

私たち協和住建は、創業から20年以上にわたって新潟県の不動産を取り扱ってまいりました。お客様との距離が近い地域密着型の会社だからこそ、不動産売買に関するサポートも柔軟に行っています。

弊社が持つノウハウを生かし、お客様一人ひとりのご要望に合わせて最良の提案をさせていただきます。不動産の売却・買取を考えている方は、お電話やお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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